7月24日，中共中央政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

繼中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表態(tài)進(jìn)一步落實(shí)好各項(xiàng)政策措施后，包括北京、深圳等在內(nèi)的一線城市密集表態(tài)，會(huì)同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，更好地滿足居民剛性和改善性住房需求。

我們觀察到，目前房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)供給端的政策，實(shí)質(zhì)性動(dòng)作并不多。其中，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的政策效果一般，三大資金來源均面臨較大的壓力。首先，房企銷售回款速度放緩，而且部分企業(yè)還需解決到期債務(wù)償還問題，自救能力有限；其次，保交樓專項(xiàng)貸款基金只能起到引導(dǎo)資金或者啟動(dòng)資金的作用，規(guī)模小，仍存在較大的資金缺口；最后，相關(guān)配套資金本應(yīng)該是保交樓的重要組成部分，但目前來看，各商業(yè)銀行及相關(guān)資本方介入的積極性很低，出資額很有限。這幾個(gè)方面的支持力度有待下半年進(jìn)一步釋放和優(yōu)化。

這次住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在消費(fèi)端給出了更加積極的表述。“大力支持剛性和改善性住房需求”表明激發(fā)剛性以及改善性住房需求的準(zhǔn)入控制性政策或?qū)⑷娲蜷_。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策安排若要在北上廣深等特大城市加速推出，需要當(dāng)?shù)胤抗懿块T和金融機(jī)構(gòu)的密切配合。

北上廣深可能暫時(shí)無法放開限購，放開限購可能是最后的選項(xiàng)。那么要增加購買資格，從金融政策方面給予更多的支持是一個(gè)很好的選項(xiàng)。我們測(cè)算過，尤其是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”可以釋放出可觀的購買力，對(duì)一線城市的影響也是最大的。以上海為例，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策下，很多購房者在換房過程中，首付比例高達(dá)70%、房貸利率則達(dá)到5.25%。但若取消了該政策，改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場(chǎng)也是類似。所以對(duì)于北京、上海這樣的一線城市，“認(rèn)房不認(rèn)貸”所釋放出來的購買力很值得期待，可能將影響目前70%以上的潛在購房人群。

歷史證明，樓市的起伏向來和金融貸款的松緊程度緊密關(guān)聯(lián)，目前低房貸利率的功效被“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策限制了效果。中央表態(tài)支持滿足剛性和改善型住房需求直接導(dǎo)向需求端的刺激，針對(duì)的也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的核心癥結(jié)。如果需求問題不解決，企業(yè)和供給問題的解決也很難順暢。循環(huán)的影響是一環(huán)扣一環(huán)的，若房子賣不出去，房地產(chǎn)投資、建筑業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)度都會(huì)放緩，部分項(xiàng)目甚至可能會(huì)停滯。從保交樓的角度來看，很多保交樓的項(xiàng)目需要依靠剩余項(xiàng)目銷售來盤活前期問題項(xiàng)目，資金方會(huì)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)來判斷剩余項(xiàng)目的價(jià)值和時(shí)間成本。如果需求端信心不足，保交樓也會(huì)面臨較大的壓力。因此接下來銷售端政策可能會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)，鼓勵(lì)剛性和改善性住房群體入市，購房按揭利率、購房資格等方面的問題會(huì)得到合理優(yōu)化，部分壓力較大的城市可能會(huì)調(diào)整首付比例。

我們建議刺激消費(fèi)的政策要全面展開而不是針對(duì)不同能級(jí)城市緩慢推行，因?yàn)橄M(fèi)的影響是遞延式的，波浪一般從一線到二線再到三線城市推進(jìn)。所以，實(shí)現(xiàn)一線城市的消費(fèi)快速釋放是關(guān)鍵。如果樓市調(diào)控政策細(xì)則仍然貫徹之前的原則，不能全面有力地在所有城市執(zhí)行，那么可以推演降低首付比例等政策會(huì)首先集中在能級(jí)較低的城市，但無法涵蓋一線城市及核心熱點(diǎn)二線城市。這還涉及非常重要的購房利率問題。目前政策性房貸基準(zhǔn)利率下調(diào)的空間不大，盲目下調(diào)會(huì)給存量貸款降低利率帶來更大的壓力，可能導(dǎo)致更大的提前還貸壓力。在調(diào)控政策性房貸基準(zhǔn)利率方面，每個(gè)城市的調(diào)控和優(yōu)化空間不一樣，有高有低。如果一線等幾個(gè)熱點(diǎn)城市延續(xù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，在第三季度不及時(shí)調(diào)整，那么第四季度可能會(huì)面臨更大的壓力，恐錯(cuò)失最佳調(diào)整時(shí)機(jī)。

目前中央已經(jīng)明確表態(tài)，給予房地產(chǎn)行業(yè)大力支持。后面幾個(gè)月是樓市發(fā)力的關(guān)鍵點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)有不成文的“金九銀十”說法，而且最后一個(gè)季度的業(yè)績(jī)往往是全年平均的1.5倍。中央政策出臺(tái)后，堅(jiān)決執(zhí)行是重點(diǎn)，關(guān)鍵的周期和時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)不我待。

作者　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)　陳晟