城市住房制度長效機(jī)制平穩(wěn)起步
摘要: 社科院財(cái)經(jīng)院發(fā)布報(bào)告預(yù)估明年樓市——城市住房制度長效機(jī)制平穩(wěn)起步包頭市北梁新區(qū)南五區(qū)大門。11月13日,內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市北梁棚改最后3900多套回遷房開始辦
社科院財(cái)經(jīng)院發(fā)布報(bào)告預(yù)估明年樓市——
城市住房制度長效機(jī)制平穩(wěn)起步
包頭市北梁新區(qū)南五區(qū)大門。11月13日,內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市北梁棚改最后3900多套回遷房開始辦理選房手續(xù),這個內(nèi)蒙古最大的城市棚戶區(qū)所涉及的12萬人實(shí)現(xiàn)了新房夢。 新華社記者 賈立君 攝
今年以來,我國多個城市積極抑制房價過快增長,增加住房多元化供給,并發(fā)展租房市場,有效防控房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn),國內(nèi)城市住房長效機(jī)制初具雛形。社科院財(cái)經(jīng)院近日發(fā)布的住房發(fā)展報(bào)告通過對近一年來市場情況的調(diào)研,分析了我國住房體系的新變化,并預(yù)測我國住房制度長效機(jī)制能在2018年邁出實(shí)質(zhì)性步伐。
“2017年,不斷收緊的樓市調(diào)控和嚴(yán)格的限制性措施,有效遏制了熱點(diǎn)城市房價過快上漲。具體來看,2016年10月至2017年9月,全國房價總體穩(wěn)中有升,一二線城市增幅分化下調(diào),三四線城市增幅分化上升。在沒有重大政策沖擊的情況下,2018年中國樓市將迎來平穩(wěn)調(diào)整。”近日中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心課題組發(fā)布《中國住房發(fā)展報(bào)告2017-2018》(以下簡稱報(bào)告),對2017年房價變化、2018年房價走勢和需防范的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研判。
安居才能樂業(yè),只有每個人在城市里都擁有一個家,整個城市才能百業(yè)興旺。
黨的十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。目前,這一住房制度已經(jīng)初具雛形,廣州等12個城市被確定為首批加快發(fā)展住房租賃市場的試點(diǎn)城市,其中廣州還明確提出了租售同權(quán),北京將原有自住型商品房升級為共有產(chǎn)權(quán)住房,這些都將對未來住房市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的積極影響。
那么,在構(gòu)建新住房模式的過程中,如何增加多元化供給、發(fā)展租房市場,還需防范哪些風(fēng)險(xiǎn)?
熱點(diǎn)城市房價明顯降溫
房價的變化從過去的一二三線城市同漲同跌變?yōu)楝F(xiàn)在的依次漲跌,熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場將逐步回歸理性
報(bào)告指出,2016年10月到2017年9月,中國住房市場總體穩(wěn)中有升,一二線城市分化降溫,三四線城市分化升溫。中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、《中國住房發(fā)展報(bào)告》主編倪鵬飛指出,“我們注意到,房價的變化從過去的一二三線城市同漲同跌變?yōu)楝F(xiàn)在的依次漲跌,例如去年是二線城市領(lǐng)漲,今年則是三線城市領(lǐng)漲。同時,中國房價體系的城市群特征趨于顯著,城市群與非城市群房價間存在顯著差距,一線、二線城市群房價與三線城市群房價差距逐步增大”。
從住房總體銷量來看,2016年10月至2017年9月,我國住房總體銷量同比增幅逐步下降,一二線城市下降明顯,三四線城市增幅較快;從住房供給來看,一二線重點(diǎn)城市持續(xù)下降,非重點(diǎn)城市明顯上升;從住房庫存來看,全國現(xiàn)房與期房庫存各出現(xiàn)不同程度下降。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨穩(wěn),對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響有所增強(qiáng),預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)1.1個百分點(diǎn)。
“本輪房價回升小周期接近尾聲。黨的十九大對住房市場的定位更加科學(xué),關(guān)于長效機(jī)制的表述更為明確,政策制度環(huán)境已不支持針對房價的投機(jī)炒作。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力中心研究員鄒琳華認(rèn)為,“過去一年半里,多數(shù)一二線城市的樓市在嚴(yán)厲調(diào)控下趨于凍結(jié),大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機(jī)需求被擠向三四線城市,此前未受關(guān)注的市場經(jīng)歷了一波房價快速上漲。房價的‘相對洼地’基本消失,短期內(nèi)住房市場不存在大起大落的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)”。
報(bào)告對2018年房價走勢作出預(yù)測,熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場將逐步回歸理性。“作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海等城市,在經(jīng)歷了下跌與觀望后,房價再度下跌。越來越多的城市房價也加入了停漲或微跌的行列,這些都表明了市場作出的方向性選擇。不過,由于我國仍處于高速城鎮(zhèn)化的階段,城市住房的供求矛盾仍然存在。”倪鵬飛說。
風(fēng)險(xiǎn)略降仍需警惕
當(dāng)前樓市風(fēng)險(xiǎn)有所降低,但是一線城市房價收入比依然居高不下,住房制度的長效機(jī)制2018年需要邁出實(shí)質(zhì)性步伐
雖然伴隨著熱點(diǎn)城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫,樓市總體風(fēng)險(xiǎn)有所下降,但從一線城市看來,部分風(fēng)險(xiǎn)依然存在,其不確定性仍需高度警惕。
“雖然不斷收緊的樓市調(diào)控和嚴(yán)格的限制性措施有效遏制了熱點(diǎn)城市房價的過快上漲,當(dāng)前樓市風(fēng)險(xiǎn)有所降低,但是一線城市房價收入比依然居高不下。”倪鵬飛指出。數(shù)據(jù)顯示,雖然全國平均房價收入比僅為7.5,總體房價收入比穩(wěn)定,但單獨(dú)看一線城市,其房價收入比依然高達(dá)31.3,其中,北京房價收入比更是高達(dá)41,居所有城市之首。
“要警惕房價報(bào)復(fù)性反彈。因?yàn)槲覈淖》炕A(chǔ)制度沒有根本性改變,政府依賴房地產(chǎn)的發(fā)展局面仍然沒有改變。”倪鵬飛認(rèn)為,“目前一二線部分城市房價增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果,并不是真正由市場供求機(jī)制、價格機(jī)制、競爭機(jī)制發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用下的變化。因此,如果調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化,前期抑制房價過快上漲成效將功虧一簣,一二線熱點(diǎn)城市房價可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長”。
由此可見,要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,必須將抑制住房投資投機(jī)的政策手段制度化、長期化。“2017年住房制度的長效機(jī)制開啟了建設(shè)之門,2018年需要邁出實(shí)質(zhì)性步伐。”倪鵬飛指出。
報(bào)告建議,將2018年確定為基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)年,把持續(xù)調(diào)控融入到制度和長效機(jī)制建設(shè)中,并突出5個重點(diǎn):第一,堅(jiān)持調(diào)控不放松不動搖,完善調(diào)控機(jī)制;第二,加快建立多種供應(yīng)主體和供應(yīng)形式的租售并舉制度;第三,完善住房金融市場與監(jiān)管制度;第四,改革土地制度和機(jī)制改革;第五,加快財(cái)稅體制改革。
“要按照十九大報(bào)告要求,加快推進(jìn)住房領(lǐng)域的供給側(cè)改革。”倪鵬飛說,“加快積極支持培育多主體供應(yīng)機(jī)制,降低法人企業(yè)、社會機(jī)構(gòu)、個人、集體組織建設(shè)、經(jīng)營保障房與商品房的準(zhǔn)入門檻,形成房地產(chǎn)開發(fā)商、集體單位、個人、社會法人機(jī)構(gòu)等都可以參與提供購房、租房的局面”。
“促使住房回歸居住屬性,是深化住房制度改革、建立住房發(fā)展長效機(jī)制的出發(fā)點(diǎn)。”鄒琳華認(rèn)為,“需要鼓勵支持各地方政府,因地制宜創(chuàng)新商品房之外的住房供給渠道,改變商品房一枝獨(dú)大的局面。北京的共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)驗(yàn)就是這方面的探索。同時,還要適度降低商品房的金融屬性”。
租房市場期盼保障
如何規(guī)范中介、承租人、出租人等市場主體的行為,如何將市場上的存量住房引導(dǎo)入租賃市場,如何規(guī)范租賃市場的價格波動等,都將是租房市場長期研究的話題
今年,發(fā)展住房租賃市場已成為熱點(diǎn)大中城市的共識,很多地方政府在積極醞釀租賃房項(xiàng)目。其中,北京市在2017年至2021年的5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地,《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》提出未來5年新供各類住房中租賃將占30%。一個萬億元級的租房市場正在開啟。鏈家研究院預(yù)測,2020年中國租房市場規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到1.6萬億元,到2025年將增至2.9萬億元。租購并舉也是專家們討論中國住房新模式時熱議的焦點(diǎn)。
“積極完善租賃住房制度,加快住房租賃立法,健全租賃住房的土地、金融、供給機(jī)制。”倪鵬飛說,“但是住房租賃市場剛剛起步,仍然存在大量的困難和障礙,特別是集中在頂層設(shè)計(jì)和政策法規(guī)方面。未來隨著租房市場的發(fā)展,對于如何規(guī)范中介、承租人、出租人等市場主體的行為,如何將市場上的存量住房引導(dǎo)入租賃市場,如何規(guī)范租賃市場的價格波動等,都將是長期研究的話題”。
“現(xiàn)在,由開發(fā)商、地產(chǎn)中介、酒店集團(tuán)等經(jīng)營的‘長租公寓’,在大學(xué)生、白領(lǐng)群體中很受歡迎。魔方公寓、鏈家自如等長租公寓運(yùn)營商也形成了一定規(guī)模。阿里巴巴、騰訊、京東等電商巨頭也紛紛參與到租房市場來,未來租賃金融服務(wù)業(yè)將成為新興行業(yè)。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力中心研究員姜雪梅說。她建議,逐步放開租購?fù)瑱?quán)門檻,推廣“租售并舉”住房制度,首先開放租購?fù)瑱?quán)的子女教育門檻,解決新市民子女上學(xué)問題;其次改革醫(yī)療、公積金制度,促進(jìn)跨區(qū)域聯(lián)網(wǎng)服務(wù);第三合理布局租賃房源,實(shí)施租金管制,促進(jìn)梯度消費(fèi)。
“大力發(fā)展住房租賃市場,需要全面推進(jìn)租購房同權(quán),立法保護(hù)租房家庭的權(quán)益,支持住房長期租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),同時輔以相應(yīng)的稅收優(yōu)惠和土地政策便利。需要注意的是,租購房同權(quán)的政策立足點(diǎn),并不是為了解決中高收入群體競爭優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的問題,而是為了讓廣大農(nóng)民工及中低收入群體子女也能平等享受基本公共服務(wù)。”鄒琳華說。(記者 來潔)
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