北京市商住房限購政策出臺(tái)后，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式從以往單一的銷售模式轉(zhuǎn)向了以開發(fā)產(chǎn)品對外投資入股的形式。筆者結(jié)合案例，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房產(chǎn)投資入股企業(yè)的問題，梳理了投資方應(yīng)做的稅務(wù)處理。

基本案情

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司，注冊在北京市通州區(qū)，該企業(yè)為增值稅一般納稅人，2016年12月以自行開發(fā)后自用兩年的一棟房產(chǎn)評估作價(jià)4000萬元入股到增值稅一般納稅人B公司，取得B公司30%的股權(quán)，該房產(chǎn)2014年建成并竣工，占地面積800平方米。雙方約定共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)的權(quán)屬變更手續(xù)已于當(dāng)月完成。

投資方的稅務(wù)處理

1.增值稅及附加稅費(fèi)

A公司將房產(chǎn)投資入股換取B公司的股權(quán)行為屬于有償取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)繳納增值稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》第三條第二款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

因此，A公司需繳納增值稅190.48萬元[4000÷（1+5%）×5%]，城建稅9.52萬元（190.48×5%），教育費(fèi)附加5.71萬元（190.48×3%），地方教育附加3.81萬元（190.48×2%）。

2.土地增值稅

以房產(chǎn)投資入股是否涉及土地增值稅，主要看投資主體及被投資企業(yè)是否為房地產(chǎn)企業(yè)。A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需對其投資行為征收土地增值稅。根據(jù)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的通知》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定征收土地增值稅。

本案中，假定該房產(chǎn)允許扣除項(xiàng)目金額為2800萬元（包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價(jià)格等），則A企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為302.86萬元［（4000÷（1+5%）-2800）×30%］。

3.企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》第七條，都明確規(guī)定了企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資等行為應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。

4.印花稅

企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，根據(jù)印花稅規(guī)定應(yīng)當(dāng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅，投資雙方均要按萬分之五的稅率繳納印花稅。假設(shè)雙方簽訂的合同未分別注明不含稅金額和增值稅稅額，A公司需繳納印花稅2萬元（4000×0.5‰）。（劉濤 宋雪）