多城密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策

這是上海市馬當(dāng)路附近一處新開盤的在售商品房。上海為整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，體現(xiàn)公開公平，明確新開盤商品住房應(yīng)采取公證機(jī)構(gòu)主持，搖號(hào)排序，按序購房等方式公開銷售。 新華社記者 陳 飛攝

當(dāng)前，限售已成為多市維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的主要舉措，購租并舉也成為不少城市陸續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的良策。一系列抑制投機(jī)性需求的短效措施固然維持了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，但只有綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的長效機(jī)制，才是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場目前延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。不過，一段時(shí)間以來，仍有一些城市的樓市有升溫跡象。于是，多城再度出手調(diào)控，旨在防微杜漸。

過去，人們普遍選擇買房作為解決居住問題的最主要途徑，但也導(dǎo)致炒房成為很多人的“掙錢利器”。隨著市場發(fā)展，政策推動(dòng)，住房租賃將發(fā)揮更加重要的作用，有望成為與購買齊頭并進(jìn)解決居住問題的重要方式，讓房子回歸到是“用來住”的屬性。

限售成調(diào)控主要措施

梳理近日出臺(tái)調(diào)控政策的城市，可以發(fā)現(xiàn)“限售”是最重要的調(diào)控措施，明顯打擊了投機(jī)和投資需求

近日，包括西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、無錫、桂林等城市陸續(xù)出臺(tái)了新的樓市調(diào)控措施。梳理這些城市調(diào)控措施的重點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，“限售”是最重要的選擇。

石家莊市提出，限購區(qū)域內(nèi)，家庭擁有2套住房的，5年之內(nèi)不得上市交易；家庭擁有3套住房的，8年之內(nèi)不得上市交易。在長沙市購買的商品房（含二手房），取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書3年后才能再次出售。重慶、南昌、南寧、貴陽、桂林等城市均規(guī)定新購住房或僅針對(duì)二手房，兩至三年內(nèi)不得出售。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，這輪調(diào)控的對(duì)象絕大多數(shù)是省會(huì)城市或直轄市。這些城市總體上是未來的人口凈流入城市，房價(jià)上漲的壓力一定程度上客觀存在，調(diào)控也符合常規(guī)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉總結(jié)， 到目前為止全國已經(jīng)有46個(gè)城市執(zhí)行了不同年限的限售政策，要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限后才可以再上市。張大偉認(rèn)為，限售明顯打擊了投機(jī)和投資需求，使得房地產(chǎn)的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對(duì)于加杠桿的投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。然而，在推行金融去杠桿、抑制房地產(chǎn)泡沫的背景下，一些城市的房地產(chǎn)市場仍然有較明顯的上漲趨勢(shì)，甚至高燒不退。此次幾個(gè)城市相繼出臺(tái)的調(diào)控措施再度表明中央和地方遏制房價(jià)過快上漲的堅(jiān)定決心，房地產(chǎn)市場呼喚平穩(wěn)健康發(fā)展。

也有市場人士提醒，當(dāng)前房地產(chǎn)市場還要警惕一些小城市或者縣城房價(jià)過快上漲。財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，對(duì)于五六線目前沒有足夠支撐還一直上漲的城市，應(yīng)該警惕其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。

住房租賃走向舞臺(tái)中心

去年起，國務(wù)院以及相關(guān)主管部門陸續(xù)發(fā)文推動(dòng)購租并舉制度，一些城市也推出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體舉措

杭州市國土資源局、杭州市公共資源交易中心9月27日掛牌出讓一宗租賃住房用地，項(xiàng)目建成后“只租不售”。這是杭州推出的首宗租賃住房用地。杭州是全國首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市之一。未來3年，杭州新增租賃住房總量將占新增商品住房總量的30%。

此前，上海也推出多塊只租不售住房用地。《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，大幅增加本市租賃住房供應(yīng)，在新增的170萬套房中，租賃住房約有70萬套。

大力發(fā)展住房租賃市場，在有關(guān)政策的推動(dòng)下，已經(jīng)在許多城市變?yōu)閷?shí)際行動(dòng)。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)近日發(fā)布消息稱，今后5年，北京將按照建設(shè)150萬套住房的要求，推進(jìn)其中25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房和50萬套租賃住房落地，租賃住房將占總住房的三分之一。廣州提出，未來5年將推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)可供應(yīng)租賃住房15萬套。

深圳則提出，“十三五”時(shí)期，將建設(shè)40萬套人才住房，超過特區(qū)成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。此外，不僅要求企業(yè)建設(shè)過程中進(jìn)行配建不低于20%的自持租賃住房，還將收儲(chǔ)100萬套城中村房統(tǒng)一租賃。除人才住房和保障性住房外，深圳將通過新建、改建、收購、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲(chǔ)不低于10萬套房源，開展住房租賃業(yè)務(wù)。

上述城市之外，南京、鄭州、佛山、沈陽、無錫、成都等地也陸續(xù)下發(fā)通知或規(guī)定，公布了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體舉措。

從去年開始，國務(wù)院以及相關(guān)主管部門陸續(xù)發(fā)文推動(dòng)購租并舉制度。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹介紹，從各地采取的措施來看，政策發(fā)力點(diǎn)主要集中在以下幾個(gè)方面：建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，杜絕虛假房源和黑中介；增加租賃住房供應(yīng)規(guī)模；鼓勵(lì)國有企業(yè)組建租賃公司，明確商業(yè)用房可改成租賃住房；為承租人提供更多公共服務(wù)，符合條件的甚至可落戶可入學(xué)。

秦虹說，新型城鎮(zhèn)化最重要的一項(xiàng)目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，要推動(dòng)在城鎮(zhèn)里務(wù)工就業(yè)的一部分人在城市定居下來，房子肯定是非常重要的支撐條件，租賃市場發(fā)展得好，有利于推動(dòng)進(jìn)城務(wù)工人員定居城市。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，目前正會(huì)同有關(guān)部門積極開展調(diào)研、論證等工作，在充分聽取各方面意見和建議的基礎(chǔ)上，抓緊起草相關(guān)法規(guī)草案，積極推動(dòng)住房租賃管理?xiàng)l例立法工作。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長楊佳燕介紹，將積極推動(dòng)住房租賃管理?xiàng)l例盡快出臺(tái)。通過條例進(jìn)一步規(guī)范租賃行為，保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益，為住房租賃市場的發(fā)展?fàn)I造良好的法治環(huán)境。

長效機(jī)制是治本之策

建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，才是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策

限售是抑制投機(jī)性需求的短效措施。從長遠(yuǎn)看，長效機(jī)制才是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：“要堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。”這一方針，成為今年以來房地產(chǎn)各項(xiàng)政策措施的根本原則。當(dāng)前，多項(xiàng)政策措施的出臺(tái)，正在描繪基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的基本輪廓。

不久前，住建部發(fā)布《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》。《意見》提出，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，通過推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快解決住房困難家庭的基本住房問題。

北京市出臺(tái)了《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確了未來5年供應(yīng)25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)，著力滿足城鎮(zhèn)戶籍無房家庭及符合條件的新市民的基本住房需求。上海市截至2016年底已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8.9萬套。

9月28日，政策出臺(tái)之后的北京市首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房錦都家園發(fā)布搖號(hào)公告。按照公告，購房人與政府將分別持有整套房屋產(chǎn)權(quán)50%的份額。

北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房制度兼顧了屬地和職住平衡（就業(yè)—居住平衡）的原則，而且特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)“新北京人”的同權(quán)意義。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房也是長效機(jī)制的重要組成部分，對(duì)于完善住房保障體系和住房制度，支持中端購房、抑制投機(jī)、促進(jìn)公平，都有著重大意義。