保障房住戶、商品房業(yè)主現(xiàn)公共資源之爭

小區(qū)花園及車位，租戶與業(yè)主是否應(yīng)享有同等的權(quán)利？

在國家大力發(fā)展住房租賃市場、部分試點地區(qū)逐步推進“租購?fù)瑱?quán)”的大背景下，這個問題應(yīng)該不難回答。然而，近期在深圳等地，部分保障房住戶和商品房業(yè)主卻因車位及其他公共設(shè)施使用權(quán)問題發(fā)生了爭議，折射出“租購?fù)瑱?quán)”的推進之路并不順暢。不少業(yè)界人士認(rèn)為，車位等公共資源有限是實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”的最大障礙。

業(yè)主租戶現(xiàn)爭議：

誰是“二等公民”？

在位于深圳市龍崗區(qū)的荔山御園小區(qū)D區(qū)，部分保障房住戶與商品房業(yè)主近日因小區(qū)花園和停車位等公共資源的分配和使用權(quán)發(fā)生了爭議。

荔山御園D區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，D區(qū)共計有商品房832套，根據(jù)政府相關(guān)部門的規(guī)劃，D區(qū)還建有保障房723套。該負(fù)責(zé)人說，荔山御園D區(qū)自今年8月初保障房住戶入住后開始產(chǎn)生爭議，商品房業(yè)主希望將保障房單獨隔離管理，不同意共享小區(qū)花園及車位；保障房住戶則向保障房產(chǎn)權(quán)單位要求與業(yè)主同權(quán)，共享小區(qū)花園及車位。

記者調(diào)查了解到，雙方爭議的根源在于車位等資源有限。物業(yè)表示，小區(qū)根據(jù)規(guī)劃，配有車位850個，為緩解停車難的問題，開發(fā)商實際建設(shè)車位912個，其中地下車位882個、地上車位30個。但與此同時，小區(qū)商品房與保障房共計超過1500套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足使用需求。

而在深圳市萬科公園里花園三期，商品房業(yè)主及保障房住戶此前也因停車位問題產(chǎn)生類似爭議。今年7月中旬，保障房住戶因辦理停車位遇阻，在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布帖子認(rèn)為自己是“小區(qū)二等公民”，隨后引起業(yè)主反擊。

記者從萬科公園里花園物業(yè)管理處了解到，該小區(qū)三期第6棟為保障房，總計348戶，于今年7月起分批次進行交付。三期車位配比約1：0.6，車位辦理按一戶一卡，先到先得，保障房住戶與商品房業(yè)主車位辦理流程一致，目前一至三期車位辦理已經(jīng)達(dá)到飽和。經(jīng)協(xié)調(diào)，小區(qū)后來給保障房住戶提供了40個停車位。

商品房業(yè)主和保障房住戶之間權(quán)利和義務(wù)究竟如何劃分？9月初，深圳市住房和建設(shè)局正式印發(fā)《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》，其中第20條明確指出，人才住房和保障性住房交付使用后，日常物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)納入所在小區(qū)統(tǒng)一管理，并與所在小區(qū)商品住房享受同等物業(yè)服務(wù)，承擔(dān)同等義務(wù)。開發(fā)建設(shè)單位不得在人才住房和保障性住房與商品住房之間設(shè)置圍墻等物理隔離，也不得有其他類似的歧視性措施。

針對部分小區(qū)對普通商品房與作為保障性住房的自住型商品房，設(shè)置隔離障礙的情況，北京市住建委8月底表示，開發(fā)企業(yè)違法設(shè)置隔離障礙的，住建部門將不予批準(zhǔn)預(yù)售許可，暫停網(wǎng)簽。此外，開發(fā)企業(yè)在辦理預(yù)售許可前，必須嚴(yán)格按照規(guī)劃許可內(nèi)容和規(guī)劃總平面圖確定的平面布局進行住宅項目建設(shè)，并承諾未經(jīng)許可不得自行設(shè)置任何形式的區(qū)域隔離，確保同一建設(shè)項目區(qū)域內(nèi)道路通暢、綠地共享、附屬配套設(shè)施共用。

租房“藍(lán)海”被看好

相關(guān)規(guī)則待明確

在同一小區(qū)，保障房、商品房住戶出現(xiàn)爭議，折射了“租購?fù)瑱?quán)”的路并不順暢。不少業(yè)界人士看來，從上述案例來看，車位等公共資源有限是實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”的最大障礙。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，以深圳市部分小區(qū)保障房住戶和商品房業(yè)主的爭議為例，在車位等公共資源共享、分配上，當(dāng)前還存在供給能力不足的問題，即當(dāng)居住人數(shù)增加，特別是居住家庭單位擁有車輛數(shù)量增加的情況下，怎么增加車位、怎么解決供需矛盾、怎么確定優(yōu)先和滯后享受的規(guī)則，還需要出臺明確的規(guī)則。

與此同時，住房租賃市場相關(guān)制度安排的形成、建立、完善，仍需要一定時間。

萬科董事會主席郁亮說，從政策看，目前的租金回報率1％至2％左右，這導(dǎo)致大家“賠本賺吆喝”；長租房如何解決住戶子女的教育等也是重要問題，如果長租不能解決小孩上學(xué)，那吸引力就會大打折扣，這些都需要進行“制度性的”探索和破解。

盡管如此，不少房企“巨頭”還是“磨刀霍霍”、期待殺入住房租賃“藍(lán)海”。郁亮表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個新階段，租賃市場前景廣闊。“租購并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要舉措之一，萬科已經(jīng)開辦長租公寓1.2萬間至1.8萬間，計劃今年做到10萬間。”

記者了解到，一些城市已經(jīng)公布了租賃住房供應(yīng)的計劃。如北京未來5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。上海提出“十三五”期間增加70萬套租賃住房，部分來源于新增，部分來源于存量的物業(yè)。深圳則計劃在“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，從政府角度而言，租賃市場的發(fā)展有利于購租并舉住房制度的建立，讓住房回歸居住功能，有利于平抑房價，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

破除“福利陷阱”

公共資源供給應(yīng)跟上

在當(dāng)前我國正在大力發(fā)展住房租賃市場的背景下，不少專家建議完善“租購?fù)瑱?quán)”配套制度，加強公共資源供給，促進我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓等人表示，“租購?fù)瑱?quán)”實現(xiàn)起來可能還有很長一段路要走，所有權(quán)和租賃權(quán)之間的權(quán)利本身是不對等的，相較所有權(quán)，租賃權(quán)是債權(quán)。從長遠(yuǎn)來說，法律制度的完善是“租購?fù)瑱?quán)”發(fā)展要做的第一步。

趙秀池認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”的關(guān)鍵是出租者與購房人一樣享有均等化的公共服務(wù)，包括孩子入學(xué)、戶口落地等。一方面，各地政府應(yīng)該結(jié)合各地實際情況，賦予承租人相應(yīng)的權(quán)利；另一方面，還需要從根源上提供更多的公共服務(wù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，從中國傳統(tǒng)觀念來看，很多人不愿意一輩子租房住，短期內(nèi)要實現(xiàn)長租代替買房并不現(xiàn)實。這既需要觀念的改變，更需要配套制度的及時跟上。

在加強公共資源供給方面，李宇嘉等人認(rèn)為，政府首先要增加教育等公共資源的投入，并覆蓋到所有常住居民，并可以通過教師輪崗、大學(xué)區(qū)制和搖號破除“福利陷阱”；同時，產(chǎn)權(quán)住房和租房都有資格享受公共服務(wù)，讓居民公平參與優(yōu)質(zhì)公共資源分配的競爭。

在公共資源逐步跟上、配套制度不斷完善的背景下，不少專家認(rèn)為“租購并舉”的住房體系將不斷推進建立；未來租房將會成為一種重要方式，房客將可能從目前的被動式租房變?yōu)橹鲃邮阶夥俊?/p>

中銀國際報告指出，國家推動住房租賃市場發(fā)展，出發(fā)點在于激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產(chǎn)市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，到2020年，中國租房市場租金總收入價值將達(dá)1.6萬億元。2030年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬億元。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端預(yù)計，接下來，上升到法律法規(guī)層面的設(shè)計和各類具體的規(guī)范措施將會陸續(xù)出臺，相應(yīng)的土地供應(yīng)支持、金融環(huán)境打造等也會逐步得到落實，最終形成新型的住房供應(yīng)體系。