中國房地產(chǎn)絕不會全面崩盤

　　———訪國家信息中心首席經(jīng)濟師范劍平

　　●中國絕不會出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)全面崩盤，更不會出現(xiàn)經(jīng)濟硬著陸，這里最根本的要看房地產(chǎn)調(diào)整的幅度有多大。

　　●在房地產(chǎn)調(diào)整中，金融的風險會增大，但不會導致爆發(fā)類似美國那樣的金融危機，尤其是銀行不會出什么問題。

　　●中國未來能保持7%- 8%的增速，最關鍵的因素不是出口，不是消費，而是把儲蓄用好，把投資的潛在增長力發(fā)揮出來。

　　日前，國家信息中心首席經(jīng)濟師范劍平在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，當前中國經(jīng)濟依然在合理區(qū)間運行，房地產(chǎn)調(diào)整雖然會給中國經(jīng)濟增長帶來下行壓力，但是不會出現(xiàn)硬著陸，而且中國經(jīng)濟完全可以抵御這種壓力的沖擊。未來中國經(jīng)濟依然可以保持7%-8%的增長。

　　中國經(jīng)濟運行平穩(wěn)下行壓力存在

　　《經(jīng)濟參考報》：作為國內(nèi)著名經(jīng)濟學家，您長期對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟走勢進行跟蹤分析，您認為，今年前幾個月中國經(jīng)濟形勢如何？

　　范劍平：從今年前幾個月中國經(jīng)濟的表現(xiàn)來看，我認為，當前仍然在一個合理的區(qū)間內(nèi)運行。

　　我們知道判斷一個國家的宏觀經(jīng)濟健康不健康，主要看四個指標，即經(jīng)濟增長率(G D P)、通貨膨脹率(C PI)、就業(yè)狀況(失業(yè)率)和國際收支平衡。

　　從這四個指標來看，1季度中國經(jīng)濟同比增長7.4%，在年初制定的7.5%左右的既定目標范圍之內(nèi)。從物價來看，CPI雖然在上漲，但上漲幅度不大。就業(yè)非常穩(wěn)定，今年年初制定的工作目標是全年要新增900萬個就業(yè)崗位，僅一季度城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位就達到300多萬。從國際收支平衡來看，中國仍然保持順差。所以，從這四個指標來看，應該說都在比較合理的區(qū)間，沒有突破上限、下限。

　　同時，我們也要看到，中國經(jīng)濟下行壓力依然很大，一部分是由一些中長期的結構性因素帶來的，也有前期刺激政策遺留下來的后遺癥。集中表現(xiàn)在產(chǎn)能嚴重過剩，工業(yè)領域產(chǎn)能嚴重過剩、價格下行會對企業(yè)的效益和下一步投資的積極性有很大的不利影響。

　　另外，現(xiàn)在從影響經(jīng)濟潛在增長率的各個要素來看，也有自己主動減速來適應新形勢的影響。比如，過去大家都比較擔心中國的資源能源短缺，但是隨著我國外匯儲備逐漸提高，可以購買所需資源，資源并沒有成為經(jīng)濟增長的硬約束。但是干凈的空氣、純凈的淡水、優(yōu)美的自然環(huán)境不能進口，環(huán)境對經(jīng)濟增長越來越成為硬約束。比如，去年霧霾在全國蔓延，這對今年的經(jīng)濟工作提出了加大節(jié)能環(huán)保力度的要求，今年國務院要求萬元G D P能耗下降幅度要從去年的下降3.7%，提高到今年的下降3.9%。要實現(xiàn)這個目標，可能對一些高能耗、高污染行業(yè)就要通過淘汰落后產(chǎn)能來主動減速。這些行業(yè)往往又是過去權重比較大的行業(yè)，像鋼鐵、有色、建材等，所以這些行業(yè)的減速就給整個經(jīng)濟造成了下行壓力。

　　同時，新的增長點，一些新興產(chǎn)業(yè)的培育還需要一段時間，不是馬上就可以培育得出來的，也對經(jīng)濟速度的下降也形成壓力。

　　房地產(chǎn)調(diào)整是回歸理性的正常調(diào)整不會出現(xiàn)全面崩盤

　　《經(jīng)濟參考報》：中國經(jīng)濟增速稍稍調(diào)整，國際上立刻就有一種唱衰中國經(jīng)濟的聲音出來，認為中國經(jīng)濟會出現(xiàn)硬著陸，而其最主要的根據(jù)是在中國經(jīng)濟中占有重要比重的房地產(chǎn)的銷量和價格都出現(xiàn)了下降的情況，投資增速也開始下滑，您怎么看待這個問題？

　　范劍平：經(jīng)濟增長長期看，主要由供給面和潛在增長率決定，短期波動則主要由投資、出口和消費三大需求，也就是老百姓通常說的三駕馬車決定。

　　從現(xiàn)在情況看，經(jīng)濟出現(xiàn)下滑主要不是由出口和消費需求影響的。雖然今年的海關外貿(mào)數(shù)據(jù)看上去不是很好，但是因為剔除了去年統(tǒng)計虛假成分，所以今年的數(shù)據(jù)更真實。而且，對出口數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，除了海關數(shù)據(jù)外，還有企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值。從今年前幾個月情況來看，企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值的表現(xiàn)明顯好于海關數(shù)據(jù)，前4個月同比增長達到4.9%，5月份當月達到5.2%，和去年大體相當。

　　消費比較平穩(wěn)，與百姓收入相吻合，去年消費是減速的，主要是“三公”消費。所以，從三大需求來看，造成中國經(jīng)濟下滑的主要因素在于投資增速下滑。

　　從我國固定資產(chǎn)投資結構來看，房地產(chǎn)投資占23%，基礎設施投資占25%，剩下52%是一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能投資。從產(chǎn)能投資看，前幾年已經(jīng)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，所以它的投資增速早已經(jīng)開始下降，不是今年的新跡象。去年我國投資之所以保持20%以上的增長，主要依靠房地產(chǎn)和基建投資，今年1-5月份，基建投資增速同比增長25%，比前4個月的投資增速高了2.2%，說明政府穩(wěn)增長的效果開始顯現(xiàn)。最后焦點聚集在房地產(chǎn)投資，今年經(jīng)濟增速下滑最主要就是房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的。今年1到4月份，開發(fā)商拿地同比下降7.9%，而房屋新 開工面積降幅高達22.1%，其中住宅下降24.5%。

　　那么，應該如何看待當前房地產(chǎn)領域出現(xiàn)的這種情況呢？首先，我認為，房地產(chǎn)調(diào)整是件好事。前些年有人講中國經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)，一定要降低對房地產(chǎn)的依賴，我覺得，早晚要過這一關，早調(diào)整比晚調(diào)整對中國經(jīng)濟協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展更有利。房地產(chǎn)調(diào)整對中國經(jīng)濟最大的好處是有利于資金回流實體經(jīng)濟。

　　前幾年，房地產(chǎn)增長過快、過熱、發(fā)高燒，處于一種不正常的狀態(tài)，大量資金過多地流入房地產(chǎn)，造成部分城市房價快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)面積過大，而這些都是以實體經(jīng)濟失血為代價的，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)空心化。實體經(jīng)濟空心化一般發(fā)生在一國人均G D P達到2萬美元的時候，可是當前中國人均G D P只有6700多美元，離人均2萬美元還很遠，不應該出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化?；剡^頭看過去的五年，不但許多民營資本，小微企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)，甚至一些央企也按捺不住沖動紛紛投身房地產(chǎn)，這就出現(xiàn)了對我國經(jīng)濟結構的逆調(diào)整。在實體經(jīng)濟更新?lián)Q代和產(chǎn)業(yè)升級的關鍵時刻，技術研發(fā)、技術創(chuàng)新最需要資金的時候，資金卻大量流走進入房地產(chǎn)領域，對中國經(jīng)濟整體非常有害的，或者說目前的困難，與企業(yè)升級換代缺乏技術儲備有很大關系。這是在為過去幾年的錯誤行為買單。

　　如果目前房地產(chǎn)的調(diào)整能夠促使資金回流到實體經(jīng)濟的正確軌道上來，將對轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟結構有好處。

　　其次，對房地產(chǎn)的調(diào)整不要大驚小怪，中國絕不會出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)全面崩盤，更不會出現(xiàn)經(jīng)濟硬著陸，這里最根本的要看房地產(chǎn)調(diào)整的幅度有多大。

　　目前來看，雖然出現(xiàn)了開發(fā)商購置土地面積和新開工面積的負增長，實際上房地產(chǎn)調(diào)整的幅度仍然非常有限。之所以給人造成房地產(chǎn)崩盤的印象是因為去年房地產(chǎn)市場過于瘋狂。

　　2013年“國五條”出臺后，一季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了瘋狂搶購的現(xiàn)象，人們就像買大白菜一樣瘋狂買房，當時房地產(chǎn)銷售金額增長超過60%，銷售面積增長將近40%。在去年基數(shù)如此高的基礎上，今年前5月商品房銷售面積雖然同比下降了7.8%，但是仍然賣出去3.6億平方米的房子，這個數(shù)量與2012年相比，仍然增長了25%，屬于歷史次高水平。去年的高增長本身就不正常，是一種瘋狂行為下的產(chǎn)物。雖然今年房地產(chǎn)銷售金額增速下降8.5%，但是銷售金額仍然達到了2.3萬億元，明顯高于2012年，可以說去年房地產(chǎn)銷售增長過快嚴重透支了今年的購買能力。

　　從房價來看，無論是環(huán)比還是同比，大多數(shù)城市房價仍然上漲，所以這只是漲幅回落，前兩年總是說要遏制房價過快上漲，現(xiàn)在終于實現(xiàn)房價漲幅回落，這是多年以來希望的結果。當然這只是開始，未來房地產(chǎn)調(diào)整的幅度不一定太大，但是時間可能會有兩三年。

　　中國的房地產(chǎn)不會崩盤。中國城鎮(zhèn)率要到70%還需要20年時間。這種在城鎮(zhèn)化率沒有達到70%之前被稱作人口城鎮(zhèn)化的加速期，超過70%以后，農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量非常有限，進入速度平穩(wěn)期。在加速期，購房主力包括進城農(nóng)民，首次置業(yè)的剛需和改善型需求。所以，我國房地產(chǎn)不會崩盤最重要原因是城鎮(zhèn)化率水平與曾經(jīng)發(fā)生房地產(chǎn)崩盤國家的購房主力完全不一樣。

　　前一階段，確實有一部分城市出現(xiàn)房價過快上漲，以至于脫離了老百姓可支配收入的支撐。但是，如果房地產(chǎn)價格不繼續(xù)漲或者微跌，而老百姓的收入繼續(xù)提高，那么，幾年后，房價收入比將會大大改善，購房者的能力就上來了。

　　所以，既然不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩盤，也就不會有中國經(jīng)濟的硬著陸。當然，在房地產(chǎn)完全調(diào)整之前，雖然可以通過基建投資帶來經(jīng)濟下滑收窄，但是希望中國經(jīng)濟下半年再次出現(xiàn)“V型”反彈，很不容易，不要有太大指望。

　　《經(jīng)濟參考報》：最近，央行實施定向降準，希望引導資金流向三農(nóng)、小微企業(yè)和實體經(jīng)濟，但是，我們知道，前幾年央行放松銀根后，大量資金并沒有流入需要資金的小微企業(yè)和實體經(jīng)濟，最終還是流向了房地產(chǎn)行業(yè)。那么您認為，這次定向降準的效果將會如何？

　　范劍平：我對資金定向?qū)捤傻恼咝Ч悬c懷疑，世界各國央行已經(jīng)嘗試過多次，貨幣政策還是總量政策，結構上面效果不大。

　　前兩年也曾經(jīng)講到資金定向流動，希望流向?qū)嶓w經(jīng)濟，但是最后卻都拐彎流向了房地產(chǎn)。

　　如果這次人們對房地產(chǎn)的預期發(fā)生了變化，認準房地產(chǎn)行業(yè)有風險，資金就不會再流向房地產(chǎn)。如果房地產(chǎn)行業(yè)不能重新回到獲得社會平均利潤率的正常行業(yè)，資金流向就不可能正常。

　　中國經(jīng)濟可以抵御房地產(chǎn)下跌帶來的壓力

　　《經(jīng)濟參考報》：您認為，中國經(jīng)濟能否經(jīng)受得住房地產(chǎn)調(diào)整帶來的壓力？

　　范劍平：我認為，中國經(jīng)濟完全可以扛得住房地產(chǎn)下降帶來的壓力。

　　房地產(chǎn)對經(jīng)濟造成的壓力第一個來自就業(yè)。房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈延伸很長，從鋼鐵、水泥、建材、投資品到家電、家具，甚至金融、保險、廣告等。房地產(chǎn)調(diào)整一定會給就業(yè)帶來一些壓力，但是，這種壓力和影響不會太大，不會改變我國就業(yè)的基本形勢。中國當前的就業(yè)依然處于供求平衡，局部供不應求的局面。這與過去供求平衡，供過于求情況不大一樣。

　　從就業(yè)狀況來看，按照以前的經(jīng)驗，經(jīng)濟增長與就業(yè)的關系是，經(jīng)濟增長7 .5%，可增加900萬個就業(yè)崗位。但是，隨著這幾年我國經(jīng)濟結構調(diào)整，情況發(fā)生了變化。2013年，中國經(jīng)濟增長7 .7%，就業(yè)崗位卻增加了1300萬，今年前4個月，中國經(jīng)濟增長7.4%，但是增加了600萬個就業(yè)崗位，所以今年基本上仍然可以保證1300萬個就業(yè)崗位。

　　工資的漲跌也可以反映勞動力供求關系的變化。2005年到2012年，我國城鎮(zhèn)職工人均工資上漲14.4%，2013年上漲13%以上，今年依然上漲10%以上，這么快的工資上漲水平可以反映出勞動力供不應求的現(xiàn)實。

　　此外，以前我國主要依靠制造業(yè)創(chuàng)造就業(yè)崗位，但是當前制造業(yè)創(chuàng)造工作崗位的能力在下降，而服務業(yè)創(chuàng)造就業(yè)崗位的能力在上升。

　　第二個壓力來自金融或者銀行。有開發(fā)商說，我們都是借銀行的錢，一旦房地產(chǎn)崩盤，我們還沒死，銀行就先死了。我認為，在房地產(chǎn)調(diào)整中，金融的風險會增大，但不會導致爆發(fā)類似美國那樣的金融危機，尤其是銀行不會出什么問題。

　　美國銀行喜歡搞房地產(chǎn)證券化，在美國房地產(chǎn)有現(xiàn)金流，而這正是證券化最好的標的，一定會把它發(fā)展出最好的金融衍生產(chǎn)品，有時候房價的微小變化都會引起連鎖反應，甚至引起金融海嘯。中國目前還沒有出現(xiàn)這種情況，中國銀行業(yè)放出去的貸款，老老實實存在銀行。

　　中國與日本的金融構成更相似，以間接融資為主。日本房地產(chǎn)泡沫時間非常長，高潮時期銀行80%的貸款都是房地產(chǎn)貸款，中國截止到去年為止，與房地產(chǎn)有關的貸款只占總量的38%，這里面包括給開發(fā)商的貸款和老百姓按揭貸款以及以房地產(chǎn)為抵押貸款。而且我國房地產(chǎn)過快上漲主要是過去5年發(fā)生的事情，比日本時間要短。最主要的是中國的銀行在發(fā)放貸款的時候把主要風險轉(zhuǎn)嫁給其他人，自己保護得好好的，日本銀行恰恰無法做到這一點。比如，開發(fā)商將價值1000萬的土地抵押給銀行，只能獲得500萬貸款，除非土地價格下降一半，銀行才會出現(xiàn)風險，這種情況往往不會發(fā)生，此外銀行的利潤、風險撥備金等足以覆蓋房地產(chǎn)下降引起的壞賬。

　　總之，與房地產(chǎn)有關的風險肯定比過去要大得多，但是不會出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。

　　第三，中國仍然是一個發(fā)展中國家，人均G D P只有6700多美元，儲蓄率很高，有很強投資能力，此外還有巨大投資需求空間，在房地產(chǎn)投資下降的同時，可以通過加大基礎設施建設的投資彌補房地產(chǎn)投資下滑帶來的沖擊和影響。對于那些人均G D P3、4萬美元、城鎮(zhèn)化率達到70%以上的國家，城鎮(zhèn)基礎設施建設基本已經(jīng)結束，投資空間匱乏。日本房地產(chǎn)泡沫破裂20年后，政府一直在想方設法擴大內(nèi)需，但是投無可投，G D P仍然是零增長就是這個原因。中國的基礎設施建設和改造，保障房、棚戶區(qū)改造建設還有很大的空間。

　　總之，我認為，這次房地產(chǎn)回落是房地產(chǎn)市場自發(fā)調(diào)整的結果，房價上漲過快，城市生活成本過高，農(nóng)民和外來人口用腳投票的結果，政府調(diào)節(jié)可以在短期內(nèi)發(fā)揮作用，但是無法保證長期有效，還是要依靠市場自身的力量。

　　以北上廣深等房價上漲最快的一線城市為例，房價過快上漲與外來人口大量流入密切相關，充足的就業(yè)機會和豐富的公共服務資源對外來人口具有巨大的吸引力。但是，近幾年，這種情況正在悄然發(fā)生變化。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年北京市流入的外來人口只有41.5萬人左右，而在2006-2010年，平均每年流入外來人口達到84.8萬，上海在“十一五”時期年均流入人口82 .5萬，去年只增加了34 .7萬，不足一半，廣州和深圳去年分別流入8.8和8.2萬，分別是“十一五”時期的1/7和1/5。房價不會永遠上漲，漲到一定程度，購房者無法承受自然不會購買。

　　雖然5月份房地產(chǎn)投資在降溫，但是因為中央出臺了一系列穩(wěn)增長的措施，基建投資速度在加快，下半年經(jīng)濟會回升，但回升幅度有限，而且房地產(chǎn)下行壓力不光今年存在，甚至會延續(xù)到明年、后年。

　　中國不會出現(xiàn)房價下跌而無人購買的現(xiàn)象，特別是像北京這樣的城市，一旦房價下降10%、20%，自然會有人去買。

　　中國經(jīng)濟進入換擋期7%-8%增長將成為新常態(tài)

　　《經(jīng)濟參考報》：前不久，習近平總書記在考察時談到，從當前我國經(jīng)濟發(fā)展的階段性特征出發(fā)，適應新常態(tài)，那么，應如何理解經(jīng)濟新常態(tài)？您認為，未來中國經(jīng)濟走勢將是什么樣子？

　　范劍平：任何國家的經(jīng)濟增速是由五大要素的潛力決定的，即人口(勞動力)；資金、資本；土地，自然資源，自然環(huán)境；科學技術；管理水平。這五個要素在不同的國家有所不同，不同的歷史階段也會發(fā)生變化。這五大要素可以增長的潛力充分發(fā)揮出來的時候，所能實現(xiàn)的經(jīng)濟增速就是一個國家的潛在增長率。有權威機構曾經(jīng)做過計算，1978-2007年，中國經(jīng)濟潛在增長率在10%，這30年中國實際增速是9 .9%，始終圍繞著10%這個軸心在向上。

　　但2008年國際金融危機以來，中國經(jīng)濟增速大幅下滑，開始進入經(jīng)濟增速換擋期。按照我的理解，新常態(tài)就是經(jīng)濟要換擋了，大家不要再去幻想過去動輒10%以上的經(jīng)濟增長速度，中國經(jīng)濟的潛在增長率在7%左右，如果現(xiàn)在的增長速度能保持下去，已經(jīng)很不錯了。以前大家習慣了10%以上的高速度，好像稍微降一點，就認為不正常，有人甚至認為，再過兩年中國經(jīng)濟依然可以重回兩位數(shù)增長，這是不可能的。

　　經(jīng)濟增速換擋期這個階段的特點是經(jīng)濟增速要逐漸往下降，況且中國比其他國家在換擋時的情況要好得多。世界大多數(shù)國家一旦高速增長期結束，增長速度從高速擋直接切換到中速擋，而中速擋一般只有高速增長速度的一半。這在日本歷史上曾出現(xiàn)過。1956—1973年，日本經(jīng)濟實現(xiàn)18年高速增長，年均增長9.8%，但是1973年第一次石油危機爆發(fā)，日本高速增長期戛然而止。從1973年到1990年，日本經(jīng)濟年均增速只有4 .3%，1990年之后日本房地產(chǎn)泡沫破滅，日本經(jīng)濟又出現(xiàn)了20年的零增長，一個一個臺階向下降。中國從過去潛在增長率10%往下降，我們還沒有一下降到5%，而是降到7%—8%的中高速擋位。

　　今年政府工作報告仍然認為中國有中高速增長的潛力，這是由中國特殊國情決定的，最主要的是我國儲蓄率比較高。2012年，中國的儲蓄率達到了50.5%的歷史最高點，從來沒有一個經(jīng)濟大國的儲蓄率超過50%。雖然未來中國的儲蓄率會下降，但即使一年降一個百分點，降到30%也需要20年時間。最保守地說，十年內(nèi)的儲蓄率足以支撐中國仍是一個投資主導型的國家。

　　所以，中國未來能保持7%-8%的增速，最關鍵的因素不是出口，不是消費，而是把儲蓄用好，把投資的潛在增長力發(fā)揮出來。（記者 金輝）