房產(chǎn)商現(xiàn)金流大幅下降斷糧在即 發(fā)愁從哪弄到錢
摘要: 經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降 房產(chǎn)商斷糧在即? 新一年的春風(fēng)尚未吹綠江南岸,房地產(chǎn)企業(yè)的資金寒冬或?qū)⒊掷m(xù)。隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)運(yùn)行,從銀行獲得開發(fā)貸款變得更加困難,在地產(chǎn)界打拼的商人們正
經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降
房產(chǎn)商斷糧在即?
新一年的春風(fēng)尚未吹綠江南岸,房地產(chǎn)企業(yè)的資金寒冬或?qū)⒊掷m(xù)。隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)運(yùn)行,從銀行獲得開發(fā)貸款變得更加困難,在地產(chǎn)界打拼的商人們正在為“從哪里弄到錢”這個(gè)問題發(fā)愁。
“危險(xiǎn)而疏遠(yuǎn)”的板塊
3月8日夜間,房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科A公布了2010年年報(bào)。年報(bào)顯示,萬科2010年銷售額1081.6億元,成為國內(nèi)首家銷售額突破1000億元的房地產(chǎn)企業(yè);歸屬上市公司股東的凈利潤72.8億元,較2009年增長36.65%。
房地產(chǎn)板塊另一重要風(fēng)向標(biāo)——保利地產(chǎn)此前發(fā)布的2010年年報(bào)也顯示,上市公司實(shí)現(xiàn)凈利潤接近50億元,同比增長四成左右。
根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》統(tǒng)計(jì)以及綜合其他公開數(shù)據(jù),盡管頭頂嚴(yán)厲調(diào)控政策,但房地產(chǎn)上市企業(yè)在過去一年并未出現(xiàn)大面積財(cái)富“滯漲”情況。約60%的房地產(chǎn)上市企業(yè)同比實(shí)現(xiàn)增長或扭虧。
“雖然從去年開始房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道就比較緊張了,但2010年的銷售情況算是比較不錯(cuò)了,這給大部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來了穩(wěn)定的資金流。”接近住建部的一位業(yè)內(nèi)分析人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》置評說。
不過,外表光鮮的財(cái)務(wù)數(shù)字背后,大量房企或許已經(jīng)開始在資金道路上步履蹣跚。經(jīng)營性現(xiàn)金流的大幅度下降是顯而易見的事實(shí)。根據(jù)目前已公開的13家上市地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)顯示,盡管凈利潤達(dá)81.4億元,同比上升41.08%,但經(jīng)營性現(xiàn)金流卻同比下降1777.61%。
另有分析稱,住房限購措施加上更高的抵押貸款利率,可能會使今年前幾個(gè)月新房銷售量比2010年四季度下降40%至60%。而多數(shù)開發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來自于住房銷售,不少人開始擔(dān)心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷量“寒冬”。
就在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)發(fā)布之際,一些原本有意涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市公司卻打算“安分”地遠(yuǎn)離。
吉林制藥3月7日公告稱,將于3月23日召開2011年第一次臨時(shí)股東大會,采取現(xiàn)場投票與網(wǎng)絡(luò)投票相結(jié)合的方式?jīng)Q定一項(xiàng)重要議案:《關(guān)于公司擬向中國證監(jiān)會申請撤回重大資產(chǎn)重組申請文件的議案》。吉林制藥表示:“截至目前,由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控一直在進(jìn)行中,吉林制藥此次涉及房地產(chǎn)行業(yè)的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)已不具備實(shí)施的基礎(chǔ)。”
在此之前,*ST博通于3月5日亦發(fā)布公告稱,準(zhǔn)備向中國證監(jiān)會申請撤回重大資產(chǎn)重組行政許可申報(bào)材料,原因是,“為了堅(jiān)決貫徹執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》精神,證監(jiān)會已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請。本次重大資產(chǎn)重組置入資產(chǎn)為經(jīng)發(fā)地產(chǎn)100%股權(quán),其主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù),不符合國務(wù)院相關(guān)要求。”
目前仍處于停牌狀態(tài)的S*ST萬鴻同樣也面臨房地產(chǎn)政策調(diào)控致使重大資產(chǎn)重組進(jìn)程減緩的境況。
一位要求匿名的房地產(chǎn)上市企業(yè)高級財(cái)務(wù)經(jīng)理說:“一些上市企業(yè)礙于當(dāng)下嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控,根本沒辦法做房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)重組;已經(jīng)在進(jìn)程中的就只能停止或任憑監(jiān)管機(jī)構(gòu)重審。調(diào)控政策效果已經(jīng)從限購等層面上升到影響上市公司各種運(yùn)行項(xiàng)目上來。很多公司都重新選擇其他類型資產(chǎn)重組。”
出鈔口愈加收緊
如果說上市公司尚能依靠資本市場獲得一些資金支持,那么未上市的一些房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的“斷糧”風(fēng)險(xiǎn)將會更加嚴(yán)峻。
2月23日,廣州大銀行家投資顧問公司董事總經(jīng)理黃家榮發(fā)表標(biāo)題為“銀行全面停止給地產(chǎn)商發(fā)放開發(fā)貸款”的博客文章,這隨即成為媒體熱炒的焦點(diǎn)。盡管市場普遍認(rèn)為銀行全面停止房地產(chǎn)開發(fā)信貸的可能性幾乎為零,不過,信貸收緊卻是不爭的事實(shí)。
中國建設(shè)銀行一位對公業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,目前雖然沒有接到任何此類通知,但是當(dāng)前的貸款指標(biāo)較為緊張,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)并不在被優(yōu)先支持的行列中。
3月4日,媒體引用全國政協(xié)委員、中國工商銀行行長楊凱生的話報(bào)道稱,工行要增加對中小企業(yè)的貸款,同時(shí)在規(guī)模上收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù),以調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。
3月8日,從事私募與信托行業(yè)的經(jīng)濟(jì)研究者孫飛對記者說:“現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都普遍缺錢,我前段時(shí)間就剛剛完成了一個(gè)私募融資項(xiàng)目。”他并未透露太多關(guān)于該項(xiàng)目的信息,但是令他興奮的是,融資渠道“收縮”或許能幫助他尋覓到更多的客戶。
“完全停止來自銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款是不可能的。”孫飛認(rèn)為,目前大量的保障性住房還需要銀行信貸的支持,而且,如果停止授信反而會直接讓房企的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至銀行自身。
一位國有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)理告訴記者:“目前銀行對大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)客戶加強(qiáng)了房貸審核力度,而中小型開發(fā)商就很難貸款。而且貸款利率提高之后,很多中小企業(yè)已經(jīng)貸不起款。”
這位財(cái)務(wù)經(jīng)理進(jìn)一步表示,房貸審核主要包括申請企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、近幾年的審計(jì)報(bào)告還有企業(yè)整體的項(xiàng)目情況,以及對企業(yè)未來現(xiàn)金流的預(yù)測。“在建面積、銷售面積、結(jié)轉(zhuǎn)收入、土地儲備、未來的土地儲備獲取計(jì)劃等,這些都在銀行審查范圍內(nèi)。最關(guān)鍵的是看公司的現(xiàn)金流和擔(dān)保人以及抵押物等。”
銀行捂緊了口袋,開發(fā)商就必須從其他渠道獲取資金,這其中便包括私募和信托。但是,這兩項(xiàng)融資成本都明顯高于銀行信貸成本。
一位曾經(jīng)從事房地產(chǎn)私募融資和信托融資的房地產(chǎn)業(yè)人士告訴記者:“信托募集資金不能用來購買土地,且成本要比銀行平均融資成本高3倍。私募則更高,利滾利算下來大約是25倍。”原本被開發(fā)商不屑一顧的高成本融資渠道如今或許會成為他們的救命稻草。
在各地限購措施的影響下,銷售資金回籠遇阻也讓房企措手不及。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,今年2月,北京期房住宅成交量為2925套,比1月份的9000多套下降了七成左右。
另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年2月,商品住宅新增供應(yīng)套數(shù)為1812套,環(huán)比下降95%,同比下降31%。
“這幾乎是最為迅速的一次交易量壓制。”上述國有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理如此評價(jià)。他說:“成交量降低直接拖累了房地產(chǎn)公司的銷售資金回籠速度。如果這樣的情況持續(xù)下去,即便是降價(jià),可能銷售量也不會有明顯升高。”
但是,來自中國房地產(chǎn)協(xié)會的一位高級分析人士則預(yù)判:“2011年下半年,全國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都將遇到資金緊迫的問題。但是如果他們從現(xiàn)在開始降價(jià)銷售、加速回流現(xiàn)金的話,資金鏈還是可以得到一些緩解。”(《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 孫維晨)
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(原標(biāo)題:新華網(wǎng))
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