成交量同比大幅縮水，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，專家分析——

    樓市將在四五月份迎來“拐點(diǎn)”

    記者 李佳鵬 王濤 北京報(bào)道

    樓市正在醞釀“拐點(diǎn)”。記者了解到，多數(shù)城市成交量在“限購令”出臺(tái)后均出現(xiàn)明顯的下滑，部分重點(diǎn)城市同比下跌近40%，在成交量大幅縮水的同時(shí)，北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)、調(diào)整跡象。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)趨緊，樓市將加速迎來“拐點(diǎn)”。

    伴隨著“新國(guó)八條”政策出臺(tái)，上海、重慶開征房產(chǎn)稅，各地方版樓市調(diào)控細(xì)則陸續(xù)著地，“限購令”、“地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”成為2011　年一季度樓市的主題詞。截至3月末，限購范圍擴(kuò)大至全國(guó)40多個(gè)城市，并有608個(gè)城市公布了2011年“房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)”。

    在嚴(yán)厲的調(diào)控政策面前，3月這一房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季黯然失色，樓市成交大幅縮水。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，3月監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲。但是相比去年3月，則有近八成城市下跌。尤其值得關(guān)注的是，所監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達(dá)到48%，南京、杭州的下滑幅度也超過40%。

    北京樓市成交大幅下滑的情況，記者還從亞豪機(jī)構(gòu)、鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家等機(jī)構(gòu)處得到了證實(shí)。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，3月北京累計(jì)成交商品住宅5743套，成交面積11.5萬平方米，同比2010年3月，北京商品住宅成交套數(shù)下降了43.0%，成交面積下降了48.4%；“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，一季度新房住宅網(wǎng)簽總量為20747套，環(huán)比2010年四季度下降41.5%，同比2010年一季度下降35.8%。

    除了新房成交量出現(xiàn)大幅縮水，北京的二手房成交量也出現(xiàn)大幅下滑。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，3月份，北京全市二手房網(wǎng)簽總量為11102套，與更具可比性的1月份相比，成交量下跌了52.7%，與去年同期相比，成交量也大幅下跌了56.9%。

    成交量大幅下滑的同時(shí)，北京房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，3月北京商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)了大幅下挫，跌落至19213元/平方米，創(chuàng)連續(xù)8個(gè)月成交價(jià)格新低，環(huán)比降幅超過兩成，同比也下降了9.8%。

    “鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也顯示，一季度北京新盤項(xiàng)目的擬售均價(jià)為27693元/平方米，較去年四季度上漲13%；而成交均價(jià)僅為18995元/平方米，較去年四季度下降10.6%，成交均價(jià)和擬售均價(jià)的差距高達(dá)31.7%。

    北京出現(xiàn)的情況并非個(gè)案，天津、杭州、上海、深圳等地也出現(xiàn)了成交縮水、房?jī)r(jià)下行的態(tài)勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)顯示，2011年3月天津市商品住宅成交6286套，成交面積62.02萬平方米，環(huán)比下降40.41%，均價(jià)8326元/平方米，環(huán)比下跌6.17%。價(jià)格波動(dòng)雖較為緩和，但已連續(xù)四個(gè)月下行。該院數(shù)據(jù)顯示，3月上海市商品住宅成交均價(jià)為13806元/平方米，環(huán)比下滑7.57%；3月深圳市商品住宅成交均價(jià)為19424元/平方米，環(huán)比下跌5.65%。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，成交量的大幅下滑和房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象表明，京、滬等一線城市的樓市將在4、5月份迎來“拐點(diǎn)”。“4月份，最遲不會(huì)超過5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)將出現(xiàn)首次下跌，也即房?jī)r(jià)將出現(xiàn)‘拐點(diǎn)’”。

    楊紅旭認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力逐漸增大，推盤的速度將加快，打折優(yōu)惠的力度也將加大，商品房成交價(jià)格將有望出現(xiàn)回落。他強(qiáng)調(diào)，目前開發(fā)企業(yè)的資金狀況已由過去的寬松轉(zhuǎn)為緊張。一方面開發(fā)企業(yè)外部融資受限，另一方面內(nèi)部銷售遇阻，而隨著存貸款基準(zhǔn)利率的上調(diào)，未來房地產(chǎn)開發(fā)商的資金還會(huì)進(jìn)一步趨緊，被迫降價(jià)的房企會(huì)增多。

    中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞認(rèn)為，今年一月出臺(tái)的樓市調(diào)控政策實(shí)施至今已近3個(gè)月時(shí)間，一系列抑制市場(chǎng)需求的“限貸”、“限購”政策效應(yīng)初顯，表現(xiàn)之一便是購房者的預(yù)期發(fā)生變化，成交量的下降。隨著成交量的下降，開發(fā)商資金回流速度將減慢，這將使得房?jī)r(jià)下行的壓力加大，即使開發(fā)商名義上不降價(jià)，也可能采取一些促銷手段“暗降”。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表達(dá)了同樣的看法，如果未來一段時(shí)間內(nèi)不出現(xiàn)政策松動(dòng)等情況，樓市的降價(jià)窗口會(huì)提前到來。他預(yù)測(cè)，很可能會(huì)在二季度到來。

    不過，牛鳳瑞也表示，如果現(xiàn)在人們討論和期待的“拐點(diǎn)”是指房?jī)r(jià)月環(huán)比或周環(huán)比出現(xiàn)下降，那么，這應(yīng)該是樓市短期內(nèi)的一種價(jià)格變動(dòng)，是微觀的、局部的。