“小陽春”成為了近兩年形容北京樓市在3月的火爆，2009年剛剛走出金融危機(jī)影響的北京樓市在3月成交量大漲，遠(yuǎn)洋萬和城、太陽公園、星河灣、西堤紅山等代表項(xiàng)目均創(chuàng)出了“日光”效果；2010年3月，全國“兩會”剛剛結(jié)束就出了多個地王，望京地塊、亦莊地塊等等。而今年3月卻寒意不斷，成交量直線下跌，去年連續(xù)上漲的新房開盤價格也出現(xiàn)了下跌，但北京房價是真跌了嗎？

　　樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)

　　不知道是否為了迎合北京市“2011年新建普通住房價格控制目標(biāo)”的“穩(wěn)”和“降”，近日北京房價下跌的消息成為了各大機(jī)構(gòu)的主要口徑。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，3月北京住宅市場開盤均價2.27萬元/平方米，同比去年2.58萬元/平方米下降12.21%；而2月開盤均價同比去年下降了25.4%。京郊樓盤數(shù)量的增加，整體上拉低北京房價。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月樓市成交均價出現(xiàn)了大幅下挫，跌落至1.92萬元/平方米，創(chuàng)連續(xù)8個月成交價格新低，環(huán)比降幅超過兩成，同比去年也下降了9.8%。

　　同時，我愛我家發(fā)布的今年一季度全國房地產(chǎn)市場研究報告顯示，北京新房和二手房與“新國八條”出臺前相比，成交量下跌六成左右，新房的價格下降11.2%。

　　由于各個機(jī)構(gòu)統(tǒng)計樣本的不同，數(shù)據(jù)間出現(xiàn)一些出入也在所難免，但是均透露出北京樓市的調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，盡管沒有出現(xiàn)購房者期望的房價真跌，但是降價的項(xiàng)目在不斷增加。

　　繼2月北京樓市出現(xiàn)7個住宅項(xiàng)目公開降價后，北京樓市降價潮的雛形逐漸顯現(xiàn)出來，3月北京住宅市場再增17個住宅項(xiàng)目降價，環(huán)比2月上漲1.5倍。

　　“京十五條”出臺后，具有購房資格的人群數(shù)量大幅減少，原本充足的續(xù)客量也因新政而失去一大半，許多項(xiàng)目明確表示銷售壓力很大，開始采用降價、打折等手段吸引顧客。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，北京232個在售住宅項(xiàng)目中，3月漲價項(xiàng)目21個，環(huán)比下降46.2%；降價項(xiàng)目17個，環(huán)比增加143%；有186個住宅項(xiàng)目價格停漲。3月北京降價住宅項(xiàng)目占在售住宅項(xiàng)目比例為7.6%，環(huán)比上漲4.6個百分點(diǎn)；漲價項(xiàng)目占比9.4%，環(huán)比減少6.3個百分點(diǎn)。降價住宅項(xiàng)目逐漸增多，漲價住宅項(xiàng)目逐漸減少，“降價”或?qū)⑷〈?ldquo;漲價”成為北京樓市的主要趨勢。

　　記者發(fā)現(xiàn)，目前降價的區(qū)域主要集中在“最火”的房山區(qū)域，在3月又有4個項(xiàng)目加入了降價行列，使得該區(qū)域內(nèi)打折樓盤數(shù)量達(dá)到了11個。

　　樓市“中位”受冷

　　高不成低不就，成為了近期樓市一個顯著趨勢。低價盤銷售占據(jù)主流，頂級樓盤表現(xiàn)平穩(wěn)，而處于4萬元/平方米的項(xiàng)目卻受冷嚴(yán)重。

　　在調(diào)控已成常態(tài)的大趨勢之下，購房者和開發(fā)企業(yè)的搖擺心態(tài)也都開始回歸常態(tài)，項(xiàng)目推盤量隨需求的企穩(wěn)而增加，3月累計開盤量達(dá)到了20個之多，超過了1、2月開盤項(xiàng)目量的總和。而像遠(yuǎn)洋萬和城、紅山世家、中海紫御公館等單價超過4萬元/平方米的市區(qū)高價項(xiàng)目推售量顯著增加，但是由于這些高價位樓盤與當(dāng)前主流購房需求不符，影響了成交，截至4月1日，這3個項(xiàng)目的平均簽約率僅為1.3%，而單價低于2萬元/平方米的樓盤平均簽約率達(dá)到了30.4%。

　　銷量最為穩(wěn)定的是千萬級別以上的豪宅樓盤，并未過多地受到市場環(huán)境和調(diào)控政策的影響，3月市場成交占比、環(huán)比基本持平。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，高端客群的置業(yè)需求較為復(fù)雜，包括投資、收藏、社交等多種用途，更看重的是豪宅的功能性和長期的升值空間，只要國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健，豪宅自身的稀缺性特質(zhì)就會帶動其自然增值，而且由于豪宅本身售價高，很難申請貸款，開發(fā)商往往提供分期付款方式，因此并未受到限貸政策的波及，對限購政策則可以通過將房產(chǎn)放在家族其他成員名下，或者以公司名義購房來規(guī)避。

　　鎖定在剛性需求的2萬元/平方米以下的項(xiàng)目，依然是樓市成交的主力。包括遠(yuǎn)洋一方、萬科中糧假日風(fēng)景、芭蕾雨·悅都等5個項(xiàng)目的套均總價低于200萬元，與當(dāng)前主力購房需求相符，截至4月1日，這5個項(xiàng)目的簽約率高達(dá)47.5%，比所有開盤項(xiàng)目的平均簽約率高出了19個百分點(diǎn)。

　　同時值得注意的是，盡管經(jīng)歷了3次調(diào)控，但是北京的頂級豪宅的價格卻依然不斷上漲。去年10月霞公府開盤報價10萬元/平方米，震驚北京樓市，而時至今年3月，北京市10萬元/平方米的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了7個，如釣魚臺七號院、盤古大觀、天安國匯、霞公府、御金臺、西絨線26號和霄云路8號。（賴大臣）