年報(bào)顯示，上市房企毛利率逾35%，一位房企內(nèi)部人士向記者透露，房企實(shí)際利潤(rùn)要高于公開數(shù)據(jù)。

■ 記者 謝 靜

　　4月27日，有媒體報(bào)道中指出，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林接受相關(guān)采訪時(shí)表示，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。

　　與此同時(shí)，《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》將于5月1日起實(shí)施。據(jù)稱，許昆林采訪中表示官方會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措施，其中實(shí)施反暴力法規(guī)定是最重要的措施之一。

　　4月27日，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪多位專家。全經(jīng)聯(lián)可續(xù)建筑委員會(huì)主任開彥接受采訪時(shí)表示，高房?jī)r(jià)幕后的推手并非開發(fā)商，而是失衡的市場(chǎng)供需在推動(dòng)；而廈門大學(xué)鄭若娟教授在采訪中則指出，開發(fā)商之所在成為眾矢之的，公眾對(duì)其暴利的不滿是原因之一。

　　住宅開發(fā)商

　　銷售毛利率高于35%

　　截至4月27日，WIND數(shù)據(jù)顯示已有112家房企發(fā)布2010年年報(bào)。在剔除掉ST企業(yè)以及異常數(shù)據(jù)后，《證券日?qǐng)?bào)》記者選取了A股市場(chǎng)上100家上市商品房開發(fā)企業(yè)進(jìn)行粗略計(jì)算（含新城B股、下同），得出這100家上市房企的平均銷售凈利率和銷售毛利率。與此同時(shí)，將剔除后ST公司后的1981家A股市場(chǎng)上市企業(yè)（下同）進(jìn)行銷售凈利率和銷售毛利率的平均值進(jìn)行計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)，以商品房開發(fā)為主的上市房企盈利能力普遍要高于A股市場(chǎng)整體情況。

　　根據(jù)WIND顯示的數(shù)據(jù)，進(jìn)行平均值估算可以得出：2008、2009、2010年100家上市商品房開發(fā)商的平均銷售毛利率分別為36.88%、35.83%以及37.60%；銷售凈利潤(rùn)分別為10.45%、18.71%以及16.76%。

　　剔除ST公司的1981家A股上市企業(yè)在2008、2009、2010年的平均銷售毛利率分別為27.58%、28.49%以及28.73%；平均銷售凈利率分別為8.10%、12.08%以及10.07%。

　　雖然，2010年尚有部分企業(yè)未公布年報(bào)，但鑒于選取的是平均值，粗略看來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率要高出A股市場(chǎng)8個(gè)百分點(diǎn)左右。鑒于2008年房地產(chǎn)業(yè)受到金融危機(jī)沖擊較大，出現(xiàn)凈利率水平相差有限情形。但是在2009、2010年兩年上市住宅開發(fā)房企們的凈利率均高于A股市場(chǎng)近7個(gè)百分點(diǎn)。

　　A股市場(chǎng)中的主流房企如招保萬(wàn)金、首開、萬(wàn)通等在內(nèi)，近三年的毛利率均在30%-40%之間，而凈利率則在15%-18%之間。

　　普遍看來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，連續(xù)三年均在60%以上。而作為財(cái)務(wù)杠桿存在的權(quán)益乘數(shù)則高于A股市場(chǎng)整體情形——充分表現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的依賴情形。相應(yīng)的，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售帶來(lái)的現(xiàn)金流要高于A股市場(chǎng)普遍情形，但是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量除去在2009年表現(xiàn)為正之外，2008以及2010年均為負(fù)數(shù)。

　　曾有房地產(chǎn)內(nèi)部人員對(duì)記者表示，一般來(lái)說(shuō)以高周轉(zhuǎn)模式進(jìn)行開發(fā)的房企利潤(rùn)還可以衡量，但事實(shí)上還有很多“囤地式”開發(fā)商，一塊土地到真正開發(fā)時(shí)身價(jià)已經(jīng)翻了數(shù)倍，“這種情況下的土地開發(fā)利潤(rùn)率就很高了，但是從年報(bào)上是無(wú)法看出來(lái)的”。

　　房地產(chǎn)成就富豪？

　　2011年福布斯發(fā)布的全球華人富豪榜單顯示，近三成華人富豪主要涉及房地產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于其他行業(yè)。其中，前三甲中的李嘉誠(chéng)、新鴻基郭炳江兄弟均為房地產(chǎn)富豪；內(nèi)地女富豪當(dāng)中，吳亞軍、陳麗華亦是靠地產(chǎn)起家。

　　房地產(chǎn)造就富豪的“神話”，似乎證實(shí)了行業(yè)“暴利”的觀點(diǎn)。那么，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬又如何？

　　WIND數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)前三名董事均值為209.18萬(wàn)元，較去年增長(zhǎng)了46.34萬(wàn)元；前三名高管報(bào)酬均值為210.10萬(wàn)元，較去年增長(zhǎng)了42.56萬(wàn)元。2010年，王石的年薪為760萬(wàn)元，就此成為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中最高年薪；保利董事長(zhǎng)宋廣菊的年薪為185萬(wàn)元，且并未從其他單位取得報(bào)酬或是津貼；央企投建保障房的代表企業(yè)中國(guó)中冶總裁沈鶴庭的年薪為79.41萬(wàn)元。

　　4月27日，接受《證券日?qǐng)?bào)》記者咨詢的廈門大學(xué)鄭若娟教授談及上市房企時(shí)提及，其“暴利”形象是其遭受到公眾壓力和指責(zé)的主要原因。

　　然而，“房?jī)r(jià)居高不下背后包括體制問(wèn)題，供需失衡的市場(chǎng)以及投資投機(jī)行為的推動(dòng)下所致”，全經(jīng)聯(lián)可續(xù)建筑委員會(huì)主任開彥對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，責(zé)任并不應(yīng)該全部怪責(zé)到開發(fā)商頭上。不過(guò)，廈門大學(xué)鄭若娟教授同時(shí)也指出，住宅自有其特殊的商品性，開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任之一，應(yīng)包括使得居者有其屋的理念在內(nèi)——比如，制定合理的價(jià)格區(qū)間，增加供給等行為。

　　曾有業(yè)內(nèi)人士提及，應(yīng)該讓土地開發(fā)環(huán)節(jié)更加透明。不過(guò)，曾有開發(fā)商向《證券日?qǐng)?bào)》記者提及，從拿地到開發(fā)的環(huán)節(jié)，地方政府與企業(yè)的利益糾結(jié)重重，所謂的信息透明并不具備可行性。

　　專家質(zhì)疑“暴利”

　　4月27日，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)反問(wèn)道：“什么叫暴利”？在他看來(lái)，對(duì)“暴利”的定義以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制定就存在著問(wèn)題。在他看來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)的調(diào)節(jié)，可以在土地增值稅、所得稅等諸多環(huán)節(jié)，為何要新增一個(gè)所謂“暴利”的概念？

　　劉元春同時(shí)也表示了對(duì)所謂反“暴利”相關(guān)政策后果的擔(dān)憂。與此同時(shí)，一位接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的地產(chǎn)分析師指出，有關(guān)于反“暴利”的相關(guān)法規(guī)與政策并無(wú)明確的文件出來(lái)，“現(xiàn)在放出消息，有可能是看一下社會(huì)的反應(yīng)”。

　　若是真的有反“暴利”相關(guān)規(guī)定出來(lái)，結(jié)合5·1以后的“一房一價(jià)”政策，“未來(lái)將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響”，上述地產(chǎn)分析師表示。