陸續(xù)披露的上市房企4月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等一線房企銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額增速放緩或下滑，其中萬(wàn)科銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額僅實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，保利銷(xiāo)售面積出現(xiàn)下滑，金地銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額更是雙雙下滑，為歷史上各相關(guān)公司單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)中罕見(jiàn)景象。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金饑渴也進(jìn)一步顯現(xiàn)，部分企業(yè)甚至被迫求助于利息高達(dá)40%的“高利貸”。

　　分析人士認(rèn)為，目前樓市調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)未見(jiàn)松動(dòng)，甚至出現(xiàn)加碼跡象。隨著銷(xiāo)售和資金壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，房企未來(lái)只能通過(guò)加大促銷(xiāo)力度，以?xún)r(jià)換量。由此推測(cè)，下半年房?jī)r(jià)下跌是大概率事件，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或加速逼近。

　　上市房企4月銷(xiāo)售大滑坡

　　近日，四大一線房企“招保萬(wàn)金”中，三家公布了4月銷(xiāo)售情況。其中，萬(wàn)科4月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積67.8萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售金額79億元，同比分別增長(zhǎng)7.1%和1.3%。但從單月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的同比增速來(lái)看，萬(wàn)科今年1月至4月數(shù)據(jù)呈逐步下降趨勢(shì)，4月份的同比增速更是首次下降到個(gè)位數(shù)。對(duì)此，萬(wàn)科表示，調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響十分明顯，成交速度普遍放緩。

　　保利地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份公司實(shí)現(xiàn)簽約面積49.55萬(wàn)平方米，同比下降0.28%，但簽約金額同比上漲63.41%至66.84億元。

　　引人注意的是，金地集團(tuán)的銷(xiāo)售情況出現(xiàn)了“雙降”——4月份公司實(shí)現(xiàn)簽約面積12.7萬(wàn)平方米、簽約金額17.7億元，同比分別下降16.9%和3.2%。

　　上述幾家地產(chǎn)龍頭的銷(xiāo)售情況也是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的一個(gè)縮影。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)則顯示，1-4月全國(guó)房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工面積分別同比增長(zhǎng)34.4%和24.4%；但1-4月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)僅6.3%和13.3%，銷(xiāo)售面積累積增速回落8.6%，4月單月的銷(xiāo)售面積同比下降10%，環(huán)比下降24%。

　　部分房企被迫求助“高利貸”

　　在銷(xiāo)售下滑的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境則進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　根據(jù)上海證券報(bào)記者調(diào)查，目前，民間借貸資本已經(jīng)開(kāi)始警惕房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力，并在提高利息的同時(shí)，進(jìn)一步提高貸款門(mén)檻，開(kāi)始對(duì)房企抵押物、償債來(lái)源，甚至法人信用等進(jìn)行嚴(yán)格審查。

　　一位上海的民間放貸人士向記者表示，目前民間資本對(duì)房地產(chǎn)商的貸款利息在30%左右，最高甚至接近40%。其中，有上海物業(yè)做抵押的房地產(chǎn)企業(yè)融資便利性較高，利息也略低，約為20%左右。“因?yàn)橛猩虾Ｎ飿I(yè)做抵押，比較安全。”該人士稱(chēng)。

　　據(jù)他介紹，一家不久前成功地從民間融得資金的企業(yè)，就用位于上海市區(qū)的數(shù)套高檔別墅作為抵押，每套3600萬(wàn)元的別墅，最終評(píng)估作價(jià)1800萬(wàn)元/套。也就是說(shuō)，一旦償債無(wú)力，債主方可以以極低的價(jià)格獲得這些物業(yè)。“這家企業(yè)在銀行有大量債務(wù)沒(méi)有還清，因此不可能從銀行體系獲得貸款，所以只能找我們?nèi)谫Y。”貸款方稱(chēng)，也正因?yàn)榈盅何镔Y質(zhì)較好，這家房企的利息成本在20%左右。

　　另?yè)?jù)了解，目前溫州民間資本對(duì)房地產(chǎn)商的貸款利息高于上海，約在30%以上。“他們對(duì)項(xiàng)目的考查也越來(lái)越嚴(yán)格，比如對(duì)抵押物的要求，償債來(lái)源的考查，甚至法人代表的信用資質(zhì)等。”一位業(yè)內(nèi)人士介紹。

　　除了民間資本外，房地產(chǎn)信托的門(mén)檻也在提高。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前表示，要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測(cè)、加強(qiáng)研判，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。要本著市場(chǎng)化原則和審慎經(jīng)營(yíng)要求，科學(xué)支持保障性住房建設(shè)。

　　一家信托公司高層表示，其實(shí)，目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，以及樓市銷(xiāo)售狀況已經(jīng)提醒信托公司提高對(duì)房地產(chǎn)信托的警惕。但是，也不排除一些公司在業(yè)績(jī)驅(qū)動(dòng)下繼續(xù)大力發(fā)展房地產(chǎn)信托的可能性，其中部分公司還以保障房之名希望順利發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。這種動(dòng)向已引起監(jiān)管層關(guān)注。

　　據(jù)了解，目前房地產(chǎn)信托利息成本已經(jīng)高達(dá)22%甚至25%。“用高利貸來(lái)形容也不為過(guò)。”一家房地產(chǎn)公司高層表示。

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，2002年前后，銀行信貸是房企融資的最大來(lái)源，而到了2010年，國(guó)內(nèi)貸款金額占房企資金來(lái)源的比例已經(jīng)下降到17.3%。“房地產(chǎn)公司希望通過(guò)銀行信貸獲得資金的模式要發(fā)生轉(zhuǎn)變。受調(diào)控影響，從銀行信貸或者資本市場(chǎng)上獲得資金有相當(dāng)大的難度。” 國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷稱(chēng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在有關(guān)報(bào)告中分析，2011年將有更多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)重組、合作開(kāi)發(fā)、私募、股權(quán)投資等方式實(shí)現(xiàn)融資。其中中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)更窄。

　　分析人士認(rèn)為，目前樓市調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)未見(jiàn)松動(dòng)。而隨著銷(xiāo)售和資金壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)可能被迫通過(guò)加大促銷(xiāo)力度，實(shí)現(xiàn)“以?xún)r(jià)換量”。由此推測(cè)，下半年房?jī)r(jià)下跌是大概率事件，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或加速逼近。（記者 郭成林 于兵兵）