專(zhuān)家認(rèn)為，從近兩個(gè)月純新盤(pán)上市情況來(lái)看，越來(lái)越多的房企開(kāi)始選擇新盤(pán)低價(jià)入市策略，由此帶給整體市場(chǎng)價(jià)格體系的沖擊或?qū)⒃?月份更加明朗，更大規(guī)模的降價(jià)潮將從三季度開(kāi)始，這將促使年內(nèi)房?jī)r(jià)從結(jié)構(gòu)性下跌轉(zhuǎn)為實(shí)質(zhì)性下跌。

　　今年以來(lái)，樓市調(diào)控步步趨緊。年初提高二套房首付至六成、3月31日新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)出臺(tái)、5月起商品房明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施，各地也積極施策劍指高房?jī)r(jià)，與此同時(shí)，多次提高存款準(zhǔn)備金率和加息也給樓市帶來(lái)利空影響。

　　隨著調(diào)控的深入，樓市不合理需求得到一定抑制，市場(chǎng)降溫跡象明顯。但不可否認(rèn)，目前市場(chǎng)仍處于僵持階段，雖然房?jī)r(jià)漲勢(shì)基本止住，但離群眾的期望還有較大距離，特別是有些城市房?jī)r(jià)過(guò)高、過(guò)快上漲的局面并未得到根本改變。面對(duì)嚴(yán)厲調(diào)控和行業(yè)格局調(diào)整，樓市將呈現(xiàn)何種變化？人們期待的拐點(diǎn)能否來(lái)臨？

　　成交清冷租市火爆

　　“今年6月，據(jù)保守估計(jì)公司離職率達(dá)10%以上，往年同期是7%左右。”

　　“最近兩月，公司白石橋區(qū)域簽約不足40套，成交量比去年同期下降2/3，與其他公司相比這是最好的成績(jī)。”

　　以上是北京某知名二手房中介公司的一位門(mén)店經(jīng)理小王（化名）告訴記者的數(shù)據(jù)。“現(xiàn)在交易周期明顯拉長(zhǎng)，很多店員都暫時(shí)休息或者轉(zhuǎn)行了。”就在幾天前小王曾經(jīng)的工作伙伴、從業(yè)長(zhǎng)達(dá)10年的小李的離職使小王頗受震動(dòng)，“將來(lái)可能轉(zhuǎn)行或者隨公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展到二三線城市去發(fā)展。”小王對(duì)記者說(shuō)。

　　人們都說(shuō)二手房市場(chǎng)更能體會(huì)出樓市冷暖。今年6月份，北京市二手住宅成交量?jī)H為7961套，創(chuàng)出29個(gè)月來(lái)的新低。小王分析原因說(shuō)，限購(gòu)限貸削減了60%的購(gòu)買(mǎi)力，再加上政策預(yù)期不明朗造成觀望加劇。

　　事實(shí)上，政策對(duì)樓市帶來(lái)的變化顯而易見(jiàn)。近期，各地年中盤(pán)點(diǎn)時(shí)“成交放緩”“寒意陣陣”幾成各地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，如京城樓市陣陣寒意、哈爾濱樓市遇冷、昆明樓市成交大幅放緩……以北京為例，今年上半年新商品住宅總簽約套數(shù)為43705套，同比下降15.7%，其中期房住宅簽約套數(shù)為36908套，比去年同期下降15.2%，現(xiàn)房住宅同比下降18.3%。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴記者，照此推算，全年成交量很可能將低于9萬(wàn)套，這將成為自2006年有商品房成交記錄以來(lái)成交最差的一年。

　　相對(duì)于商品房市場(chǎng)的“寒意”，樓市調(diào)控的加碼卻讓租賃市場(chǎng)迎來(lái)了“春天”。據(jù)小王介紹，今年住宅租金比去年同期上漲10%，中關(guān)村商住樓漲幅高達(dá)35%。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2011年上半年，北京房屋租賃市場(chǎng)成交約65萬(wàn)套，較去年同期上漲8%；全市平均租金為3280元，環(huán)比去年下半年上漲4%。其中，今年2月份旺季租金漲幅為2009年以來(lái)最高，達(dá)到5.6%。

　　房企洗牌在即

　　隨著一線城市樓市逐漸飽和以及調(diào)控的深入，小王所在的房地產(chǎn)中介公司正在加快進(jìn)軍二三線城市的步伐，嗅覺(jué)靈敏的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自然也不會(huì)放過(guò)這一機(jī)會(huì)。從已經(jīng)公布今年中報(bào)業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)商來(lái)看，銷(xiāo)售前10名的開(kāi)發(fā)商，其銷(xiāo)售增長(zhǎng)點(diǎn)主要來(lái)自二三線城市。與此同時(shí)，在成交減量的上半年，部分房地產(chǎn)巨頭卻有不小斬獲。日前發(fā)布的一份房企銷(xiāo)售排行榜單顯示，2011年上半年，前10大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3323億元，同比增長(zhǎng)逾80%。其中，萬(wàn)科、恒大和中海地產(chǎn)分別位列前三。有專(zhuān)家測(cè)算，今年上半年前10強(qiáng)銷(xiāo)售額占全國(guó)的比例為15%，去年約為12%。

　　西南證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍認(rèn)為，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資金、土地儲(chǔ)備等方面都勝過(guò)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因此大小房企分化是必然現(xiàn)象，估計(jì)這種現(xiàn)象會(huì)繼續(xù)存在下去。

　　我們看到，“十二五”規(guī)劃中有一項(xiàng)約束性指標(biāo)，就是未來(lái)5年新建保障性住房3600萬(wàn)套，規(guī)劃還首次提出要預(yù)防和治理“城市病”，這些優(yōu)化城鎮(zhèn)化發(fā)展的新規(guī)則在給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)極大市場(chǎng)機(jī)會(huì)的同時(shí)，將倒逼房企轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，那些消極等待“速度＋規(guī)模”的房企必然會(huì)遭市場(chǎng)淘汰。專(zhuān)家表示，在中國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，風(fēng)光無(wú)限的是那些快速布局、快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的企業(yè)。在城鎮(zhèn)化中期，城市化特征表現(xiàn)為價(jià)值兩極分化，那些占據(jù)最多優(yōu)質(zhì)城市資源的企業(yè)將勝出。

　　新盤(pán)低價(jià)入市將沖擊市場(chǎng)

　　除了思考轉(zhuǎn)型升級(jí)之路，如何在淡市創(chuàng)造出不俗業(yè)績(jī)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。按照中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所日前發(fā)布的報(bào)告的說(shuō)法，“房?jī)r(jià)適度下調(diào)換取樓市回暖是開(kāi)發(fā)商理性選擇”。事實(shí)表明，目前市場(chǎng)上新盤(pán)“以價(jià)換量”的效果非常明顯。6月份，萬(wàn)科的兩個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目萬(wàn)科幸福匯與住總?cè)f科·金域華府的當(dāng)月銷(xiāo)售率分別達(dá)到了94%與85%，相比樓市熱銷(xiāo)期的銷(xiāo)售量都不遜色，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目整體平均銷(xiāo)售率。

　　高姍告訴記者，兩項(xiàng)目熱銷(xiāo)最主要的原因是均為純新盤(pán)入市，價(jià)格制定比較靈活，前者10128元/平方米與后者23366元/平方米（精裝修）的成交均價(jià)在所在區(qū)域價(jià)格都屬于偏低，因此吸引了大批購(gòu)買(mǎi)者。

　　新盤(pán)低價(jià)入市將給整體市場(chǎng)價(jià)格體系帶來(lái)怎樣的沖擊？從近兩個(gè)月純新盤(pán)上市情況來(lái)看，越來(lái)越多的房企開(kāi)始選擇這一策略，由新盤(pán)低價(jià)入市帶給整體市場(chǎng)價(jià)格體系的沖擊或?qū)⒃?月份更加明朗。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份北京共有30個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，是今年以來(lái)新增供應(yīng)最大的一個(gè)月，其中純新盤(pán)10個(gè)。自新政實(shí)施以來(lái)，新盤(pán)入市價(jià)格已連續(xù)3個(gè)月走下坡路，本月又創(chuàng)新低。

　　據(jù)多位專(zhuān)家分析，銷(xiāo)售資金不能盡快回籠，加上融資之路不暢，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商面臨信貸緊縮與銷(xiāo)售萎縮的雙重壓力。高姍認(rèn)為，進(jìn)入6月份，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)明顯增多，而更大規(guī)模的降價(jià)潮將從三季度開(kāi)始，這將促使年內(nèi)房?jī)r(jià)從結(jié)構(gòu)性下跌轉(zhuǎn)為實(shí)質(zhì)性下跌。上述報(bào)告同時(shí)稱(chēng)，長(zhǎng)期來(lái)看，降低房?jī)r(jià)收入比的最佳辦法不能僅寄望于房?jī)r(jià)下調(diào)，而是要依靠收入增加和房?jī)r(jià)平穩(wěn)“雙支柱”來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)。(記者 胡萍)