新華社北京2月22日電 題：明責任控風險 保障購房人利益——聚焦商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)“五大亮點”

新華社記者王優(yōu)玲

商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)于日前出臺。新規(guī)有哪些亮點？出臺背景如何？對房地產市場發(fā)展將產生什么影響？針對這些問題，新華社記者采訪業(yè)內權威專家學者，對新規(guī)進行深度分析解讀。

中國房地產業(yè)協(xié)會會長馮俊說，商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機制，能夠維護購房人合法權益，規(guī)范開發(fā)商行為，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為房地產市場探索新的發(fā)展模式創(chuàng)造條件。

商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給開發(fā)商的購房款，一般包括定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭付款等，是商品房預售的全部銷售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預收賬款性質的負債。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，自1994年城市房地產管理法出臺，從立法上確立商品房預售制度以來，我國相繼出臺商品房預售管理辦法等文件，從國家層面提出商品房預售資金監(jiān)管原則和要求。但涉及監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、資金撥付等具體監(jiān)管規(guī)定則由地方自行決定，各地監(jiān)管標準和提取規(guī)則差異較大。

但在實踐中，部分城市商品房預售資金監(jiān)管不到位，一些房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預售資金，延遲交房、爛尾樓等現(xiàn)象時有發(fā)生，嚴重侵害了購房人的合法權益，有必要在全國層面規(guī)范預售資金監(jiān)管。

新規(guī)應時落地。專家表示，相較于以往，新規(guī)在完善規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管措施上有五大“亮點”值得關注：招標確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節(jié)點。

新規(guī)明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門應當會同有關部門通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行。

同時，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門，房地產開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應當簽訂預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，明確預售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等內容。

國務院發(fā)展研究中心市場所副所長鄧郁松說，目前，許多居民仍需通過購買商品房來解決居住問題或改善居住條件，但擔心付款后，房企不能如期交樓，從而不敢出手買房。保障商品房預售資金安全，確保專款專用于項目建設，保障房地產項目竣工交付，居民買房就吃了一顆“定心丸”。

清華大學建設管理系教授、房地產研究所所長劉洪玉指出，在一些地方，預售資金監(jiān)管也存在政府部門、銀行為防范風險，過度提高監(jiān)管額度，放慢放款撥付進度的情況。“這些做法出發(fā)點是好的，但大多缺乏科學依據，結果是降低了預售資金合理利用效率，增加了企業(yè)風險。”

在地方實際監(jiān)管操作中，監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，即監(jiān)管額度如何確定非常重要。中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強說，此次完善規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管，很好地把握了原則性與靈活性，松緊適度。

比如，監(jiān)管額度根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產項目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產開發(fā)企業(yè)提取使用。

“新規(guī)還從有效控制預售制度帶來的潛在風險的角度，規(guī)范管理其融資功能，防止房地產開發(fā)企業(yè)無序擴張。”劉洪玉說，“保障資金專款專用”可防止監(jiān)管額度內的資金被房企違規(guī)挪用或抽調，也可避免預售資金被隨意凍結或擅自扣劃。

新規(guī)對資金撥付節(jié)點也有明確安排，規(guī)定監(jiān)管額度內的資金應按照工程建設進度予以撥付，首次撥付節(jié)點不得早于地下結構完成，最后撥付節(jié)點為房屋所有權首次登記。

鄧郁松說，建立統(tǒng)一的監(jiān)管規(guī)則有利于更好地保護各方利益、穩(wěn)定各方預期。新規(guī)明確了各方監(jiān)管責任，商業(yè)銀行要依約履行賬戶管理責任，有發(fā)現(xiàn)、報告預售資金被違規(guī)挪用情況的責任。房地產開發(fā)企業(yè)按照撥付節(jié)點申請使用監(jiān)管額度內資金的，經住建部門核實同意后，商業(yè)銀行要及時撥付。商業(yè)銀行擅自撥付監(jiān)管額度內資金的，要承擔賠償責任。

“商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)，是為保交樓和維護購房人合法權益作出的必要制度安排，既不是要刺激房地產投資或消費，也不是要控制或遏制房地產市場的發(fā)展，有利于促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，使治理方式更加現(xiàn)代化，更加符合市場化規(guī)律。”馮俊強調。