原標(biāo)題：江心洲地價(jià)降了，河西南漲了

河西南地塊位置示意圖。

江心洲地塊位置示意圖。

南部新城地塊位置示意圖。

湯山地塊位置示意圖。

時(shí)隔20天，南京河西南板塊于昨日再次拍出1幅住宅地塊，深業(yè)地產(chǎn)拿下的這幅宅地成交樓面價(jià)29498元/㎡，地價(jià)小漲了1159元/㎡。與此同時(shí)，昨天拍出的江心洲1幅宅地地價(jià)卻降了3103元/㎡，被業(yè)內(nèi)人士視為當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的理性回歸。 揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?馬祚波

南部新城商住地價(jià)格基本持平

本次拍賣的地塊共有10幅，其中不乏來自河西南、江心洲、南部新城等熱門板塊的住宅用地，涉宅地塊共計(jì)6幅，起拍總價(jià)為65.37億。開拍前一晚，位于馬群的1幅商業(yè)地塊終止出讓，因此實(shí)際參與拍賣的為9幅。

位于南部新城的2019G76地塊為商住混合性質(zhì)，為秦淮區(qū)紅花街道南部新城大明路東側(cè)地塊，緊鄰規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線大校場(chǎng)路站，南至應(yīng)天大街，西至大明路，北至怡居園路。地塊出讓面積地上20776平方米，地下4094平方米，容積率為3.1。地塊起拍總價(jià)12.4億，最高限價(jià)18億，起拍樓面價(jià)19253元/㎡，最高樓面限價(jià)為27947元/㎡。最終經(jīng)過2輪報(bào)價(jià)，該地塊以12.5億元被金基地產(chǎn)摘得，樓面價(jià)為19408元/㎡，溢價(jià)率僅0.81%。

在今年10月份的一場(chǎng)土拍中，交通投資拿下的南部新城九龍新寓以東G64地塊同樣是商住性質(zhì)，且全部商業(yè)辦公用房均由競(jìng)得人自持，不得銷售與轉(zhuǎn)讓，當(dāng)時(shí)G64地塊的樓面價(jià)為16597元/㎡，昨日拍出的G76地塊貴了2800多元/㎡，市場(chǎng)人士指出，考慮到地塊附加條件的不同（G64需配建社區(qū)中心），南部新城商住地塊的價(jià)格基本保持平穩(wěn)，這也將為南部新城未來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

河西南宅地小幅上揚(yáng)1159元/㎡

備受關(guān)注的河西南板塊此次推出1幅宅地2019G77地塊，位于海峽城南側(cè)，具體位置東至新亭路，南至元前路，北至廬山路，實(shí)際出讓面積17520平方米，為居住和社區(qū)中心用地，綜合容積率為2.38。該地塊起拍總價(jià)為10.2億，最高限價(jià)14億，折算起拍樓面價(jià)為24462元/㎡，最高樓面限價(jià)33575元/㎡。結(jié)果僅22輪報(bào)價(jià)后，便被深業(yè)地產(chǎn)以12.3億拿下，樓面價(jià)為29498元/㎡，溢價(jià)率20.6%。

揚(yáng)子晚報(bào)記者注意到，2019G77地塊旁邊便是魚嘴金茂悅和華潤(rùn)置地魚嘴潤(rùn)府，目前政府限價(jià)為40000元/㎡以內(nèi)，兩家樓盤的中簽率均在10%左右，頗受市場(chǎng)歡迎。跟之前國(guó)資拿下的G75地塊相比，河西南的地價(jià)小幅上升1159元/㎡，打消不少買房人與業(yè)內(nèi)人士的疑慮；同時(shí)，河西南板塊未來限價(jià)政策將如何突破，仍將影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的前景和房企的拿地策略，畢竟，目前河西板塊仍有多個(gè)“地王”項(xiàng)目站崗，房?jī)r(jià)幾許仍是眾多買房人最為關(guān)心的話題。

江心洲宅地降價(jià)3103元/㎡

同樣是南京熱門板塊的江心洲此次掛出1幅住宅用地2019G78地塊，該地塊東側(cè)臨江，實(shí)際出讓面積25010平方米，容積率為1.8，限高35米。地塊起拍總價(jià)10.8億，最高限價(jià)15.1億，折算起拍樓面價(jià)為23990元/㎡，最高樓面限價(jià)33542元/㎡。經(jīng)過23輪報(bào)價(jià)，最終以13億元被南京安居摘得，樓面價(jià)28877元/㎡，溢價(jià)率20.4%。

無論是從最高限價(jià)，還是競(jìng)拍輪次與溢價(jià)率上看，江心洲與河西南兩個(gè)區(qū)域在南京樓市板塊中幾近趨同，后者更被貼上“改善”的標(biāo)簽。今年4月，江心洲的G08地塊歷經(jīng)112輪舉牌被榮盛地產(chǎn)拿下，樓面價(jià)達(dá)31980元，時(shí)隔半年多，國(guó)資拿下的地塊樓面價(jià)已經(jīng)降了3103元/㎡，這也預(yù)示著當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的理性回歸，江心洲樓盤要想進(jìn)一步突破限價(jià)，恐怕還是有點(diǎn)難。

業(yè)內(nèi)：遠(yuǎn)郊板塊風(fēng)光不再

在昨日拍賣的其他地塊中，湖熟宅地G83以4.9億元底價(jià)拍出，樓面價(jià)為7072元/㎡；江北橋林宅地同樣以底價(jià)2.9億元拍出，樓面價(jià)8573元/㎡。江寧大學(xué)城的宅地G82經(jīng)5輪舉牌，被五礦地產(chǎn)以18.8億拿下，樓面價(jià)14721元/㎡，其他商業(yè)地塊多以底價(jià)拍出。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從本場(chǎng)土拍不難看出，目前南京土地市場(chǎng)的分化程度正日益明顯，河西南、江心洲、南部新城等板塊的土地仍不斷上演“搶地戰(zhàn)”，在10多家房企的爭(zhēng)搶之下，地價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，熱度依然不減；而湖熟、橋林等新興遠(yuǎn)郊板塊則明顯遇冷，地價(jià)跌幅在兩成到三成左右。地產(chǎn)專家指出，由于需求被抑制，遠(yuǎn)郊板塊在市場(chǎng)降溫的大背景下，降溫也會(huì)比較明顯，而熱門板塊依然受到追捧，與相關(guān)部門的市政投入、配套逐漸完善以及出手需求不減息息相關(guān)。

111輪，醫(yī)院用地遭搶為哪般？

揚(yáng)子晚報(bào)訊（記者 馬祚波）從11點(diǎn)40分拍出第一輪，到15點(diǎn)14分拍出最后一輪，昨天這場(chǎng)土拍最受矚目的“主角”竟然不是河西南宅地，也不是江心洲宅地，而是歷時(shí)三個(gè)半小時(shí)，經(jīng)過111輪舉牌才分出勝負(fù)的湯山醫(yī)院用地。來自深圳的前海人壽笑到了最后，然而卻留下長(zhǎng)長(zhǎng)的一串疑問：醫(yī)院用地為何這般受歡迎？

在昨天拍賣的9幅地塊中，位于江寧湯山街道的2019G81地塊并不起眼，甚至你在地圖上都很難找到它的具體位置——東北至無疆路，東南至萬壽路，西南至樂泉路，西北至美樂路。這四條道路無論是在百度地圖還是高德地圖上，你都找不到它們的蹤影。

在出讓條件上，2019G81地塊為50年出讓年限的醫(yī)院用地，出讓面積66908平方米，容積率小于1.0，建筑限高為24米，相當(dāng)于最高只能蓋七八層的樓房。地塊的掛牌價(jià)為1.3億，由于不涉及住宅性質(zhì)，因此未設(shè)最高限價(jià)，即“上不封頂”，折算每平方米的起拍樓面價(jià)只有1943元/㎡。

原本以為這又是一幅“定制地塊”，即開拍前已有相關(guān)企業(yè)與政府部門達(dá)成了拿地意向，然而競(jìng)拍開始后企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)竟然比河西南與江心洲的地塊還要激烈，整整214分鐘過后，競(jìng)拍輪次定格在“111”輪，報(bào)價(jià)人此時(shí)出價(jià)3.5億元，樓面價(jià)達(dá)到5231元/㎡，相當(dāng)于起拍價(jià)的2.7倍，而競(jìng)得企業(yè)既不是房地產(chǎn)公司，也不是醫(yī)療機(jī)構(gòu)，而是來自深圳的前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司。

保險(xiǎn)公司“搶”醫(yī)院用地，不少關(guān)心南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士表示不解：“比其他8幅地塊加起來的競(jìng)拍輪次還要多，這究竟有什么秘密呢？”南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝則認(rèn)為，保險(xiǎn)公司競(jìng)得醫(yī)院地塊后，大概率會(huì)從事養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)國(guó)內(nèi)已有不少保險(xiǎn)公司正在這條路上“探索”。“有比醫(yī)療用地更適合做養(yǎng)老的嗎？地價(jià)翻了這么多才5000多塊，比住宅用地和商業(yè)用地做養(yǎng)老便宜太多了”，張輝指出，保險(xiǎn)和養(yǎng)老可以掛鉤，而且持有型的“養(yǎng)老公寓+康復(fù)醫(yī)院”，也正是保險(xiǎn)公司最為擅長(zhǎng)的。

“保險(xiǎn)公司做養(yǎng)老地產(chǎn)有天然優(yōu)勢(shì)。”南京本土一家大型房企負(fù)責(zé)人向揚(yáng)子晚報(bào)記者表示，目前許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在接收老年客戶時(shí)需要收取一筆保證金，而這筆錢屬于“擦邊球”，并不合規(guī)，保險(xiǎn)公司可以以理財(cái)或者保險(xiǎn)的方式收取，對(duì)于老年人的資金收益也有一定保障。另外，普通企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，由于類似地塊不能上市銷售，只能自己持有，靠收取每月租金的話，很難盡早完成投資回報(bào)；保險(xiǎn)公司則可以設(shè)置門檻、收取保費(fèi)，為老年人提供配套及服務(wù)。

還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，湯山的這幅地塊處于溫泉度假休閑板塊，周邊溫泉館環(huán)繞，距離猿人洞風(fēng)景區(qū)、湯山百聯(lián)奧特萊斯等又比較近，是一處十分適合養(yǎng)老休閑的場(chǎng)地，吸引多家企業(yè)競(jìng)拍至111輪也就不難理解了。