原標(biāo)題：治理老舊失管小區(qū)，如何向前一步

5月18日項(xiàng)目啟動儀式上，居民代表在《居民公約》上鄭重簽字。

引入物業(yè)后，經(jīng)過多次大掃除，小區(qū)面貌大為改觀。

居民自己動手清掃樓道，鏟除小廣告。

雜亂無章的線纜搭掛在樓道沒玻璃的窗戶上。老舊失管小區(qū)的問題也像線纜一樣錯綜復(fù)雜。

于姐忙前忙后，汗水浸濕了工作服。

本報(bào)記者 羅喬欣

　　老舊小區(qū)隔三差五鬧險(xiǎn)情

　　社區(qū)工作人員成救火隊(duì)員

“快找人來看看，樓道里都是煤氣味兒，誰要是點(diǎn)根煙，整棟樓都得爆炸了。”晚上七八點(diǎn)鐘，趙家樓社區(qū)35號樓忽然傳來消息，社工急忙趕到現(xiàn)場。幸虧燃?xì)饧瘓F(tuán)的師傅反應(yīng)迅速，排查發(fā)現(xiàn)是年久失修的管道出現(xiàn)砂眼，導(dǎo)致燃?xì)庑孤?。待安全隱患被排除已經(jīng)是晚上10點(diǎn)多了。

“今兒這事兒可得說清楚！不是沒人修嗎，如果我家水管爆了，淹了別人家，我概不負(fù)責(zé)！”其實(shí)，并不是寶珠子6號樓這位居民不講理，他自己花錢找人修水管，但工人上門查看后卻拒絕了。因?yàn)槿珮堑墓芫€老化，要修就得樓上樓下的管線一起換。但是鄰居覺得還能湊合用，暫時(shí)不想動。鄰里矛盾就這么爆發(fā)了。

“這下水道幾乎天天堵，你們到底管不管？我也不能讓疏通的工人住我家吧。逼急了我就在下水道上加個閥門，再堵我就關(guān)上，讓他們住樓上的也嘗嘗馬桶冒臭水的滋味！”由于31號樓下水道的鑄鐵管線都“酥”了，承受不了水槍的壓力，導(dǎo)致老化管線塌陷，堵塞更嚴(yán)重。住在半地下的一層住戶飽受返水的困擾。

……

這樣的糟心事兒舉不勝舉。別看趙家樓社區(qū)在二環(huán)里面，地處中心城區(qū)，可這些老舊失管社區(qū)的民生問題，搞得社區(qū)工作人員焦頭爛額。去年11月上任的社區(qū)書記金坤范說，為了實(shí)現(xiàn)“接訴即辦”，全體社工“壓力山大”。

以大羊宜賓胡同31號院1號樓為例，管片主任張冬芳介紹，它建于1988年，院內(nèi)空余面積500余平方米，共有5個單元、91戶居民。其中1單元、2單元產(chǎn)權(quán)屬于中信華美；3單元、4單元、5單元產(chǎn)權(quán)屬于北京金帥商貿(mào)公司。由于企業(yè)虧損、改制、轉(zhuǎn)讓等多種原因，致使院內(nèi)長期無人管理，環(huán)境臟亂。隨著樓齡老化，更多棘手問題相繼出現(xiàn)。而且趙家樓社區(qū)像這樣的老舊失管居民院共有10個。

金坤范心里非常著急：“光靠安撫可不行，實(shí)際問題必須解決，否則真會出大問題?？墒切奘裁炊家淮蠊P錢，給張家修還是李家補(bǔ)，是改上水還是通下水……”她扒拉著算盤珠子：社區(qū)一年公益金8萬元，黨群經(jīng)費(fèi)20萬元，都有明確用途，而且就算全部投入這些老舊小區(qū)也不夠堵窟窿的。

　　“黨建惠家”嘗試引入物業(yè)

　　30年失管院面貌開始轉(zhuǎn)變

社區(qū)居委會不是物業(yè)公司，這樣整天忙著“滅火”難以為繼。要想從根本扭轉(zhuǎn)，還得請專業(yè)的人做專業(yè)的事兒。有了這個思路，在建國門街道工委、辦事處的引導(dǎo)和支持下，以及各方的不斷嘗試中，情況終于有了轉(zhuǎn)機(jī)。

建國門街道派駐到趙家樓的社區(qū)專員姜波介紹，今年3月，街道工委精心設(shè)計(jì)了“黨建惠家”項(xiàng)目，首次探索引入非公黨建資源北京首新屋宇資產(chǎn)管理有限公司、北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司參與社區(qū)老舊失管院落治理的黨建新模式。

為了做好“黨建惠家”項(xiàng)目，街道、社區(qū)、共建單位數(shù)次研究磋商，把趙家樓轄區(qū)內(nèi)10個老舊失管小區(qū)摸底了一遍，最終選擇了31號院1號樓。它是典型的產(chǎn)權(quán)不清、物業(yè)棄管的居民院，而且設(shè)施老化，出租戶多。但由于這個居民院2014年成立了居民自治院委會，群眾基礎(chǔ)較好，而且住戶數(shù)量適中，便于開展工作。同時(shí)，社區(qū)黨委還成立了臨時(shí)黨支部，建立了微信群，多次召開線上、線下溝通會，圍繞具體項(xiàng)目制定進(jìn)度表，明確任務(wù)責(zé)任人。

首新屋宇一直定位于高端物業(yè)，快人快語的總經(jīng)理宮玲告訴記者，他們曾多次來到小區(qū)查看，結(jié)論就是“隱患太多，怨聲載道”。物業(yè)方先后派出上百人次，進(jìn)行各種基礎(chǔ)設(shè)施的隱患排查和開荒清理，并無償派駐保潔人員，對小區(qū)進(jìn)行定時(shí)定點(diǎn)衛(wèi)生清掃。目前項(xiàng)目還在不斷推進(jìn)：改善公共區(qū)域照明、污水管線清淤、樓道線路梳理……居民們紛紛點(diǎn)贊：“專業(yè)的物業(yè)服務(wù)確實(shí)不一樣。”

為了配合引入物業(yè)，社區(qū)號召黨員周六日進(jìn)行了三次大掃除，清理長期占用公共空間的廢舊家具和車輛，帶領(lǐng)居民自己動手清理樓道內(nèi)小廣告。小區(qū)面貌漸漸從“根本不能看”向“還看得過去”轉(zhuǎn)變。

5月18日，“黨建惠家”啟動儀式在31號院1號樓院內(nèi)舉行。社區(qū)制定了“居民公約”，背板上鋪了一大張公約，等著居民下樓來簽字。社工說，他們心里一直在打鼓：最壞就是干等一天，除了黨員，沒幾戶人家來簽字。

出乎意料的是，不一會兒居民就陸陸續(xù)續(xù)都出來了，簽字的居民竟然排起了隊(duì)。有居民半開玩笑地說：“好久沒見院里這么熱鬧。要是原先聚這么多人，一定是吵架了！”

就這樣，小區(qū)面貌一點(diǎn)點(diǎn)改善，社區(qū)氛圍一點(diǎn)點(diǎn)融洽。各方都對這個項(xiàng)目寄予厚望，希望“打造一個模式，探索一條道路。”

　　管線老化供暖不足

　　問題棘手有待破解

夏季，房頂漏雨。冬季，供暖不熱。這是老舊社區(qū)居民投訴的兩個季節(jié)鮮明的主題。剛一立秋，趙家樓社區(qū)的工作人員就開始商討怎么應(yīng)對供暖問題。

“家里老人孩子穿著棉襖還凍得不行，這冬天還讓不讓人活？”每年冬天，居委會的電話就被供暖投訴打爆。31號院的產(chǎn)權(quán)單位之一金帥公司一直承擔(dān)著這片老舊小區(qū)的供暖。去年社區(qū)還專門去現(xiàn)場測量了供暖鍋爐的出水溫度，結(jié)果是溫度達(dá)標(biāo)。但由于老舊小區(qū)的供暖費(fèi)很難按時(shí)收齊，對供暖單位提出更多要求并不現(xiàn)實(shí)。

社區(qū)只能另想辦法。老舊居民樓室溫不達(dá)標(biāo)一方面是因?yàn)楣芫€老化，熱量損耗大；另一方面是樓體沒有外墻保溫，而且樓道窗戶破損關(guān)不上，甚至缺少玻璃，熱量散失多。

社區(qū)和物業(yè)方面商議，計(jì)劃在今年供暖季到來之前，給1號樓的樓道更換窗戶，使用密封性更好的塑鋼窗。物業(yè)方面也十分贊同，更換窗戶不僅減少冬季熱量散失，也有助于粉刷后墻壁保持潔凈，維護(hù)好來之不易的樓道環(huán)境衛(wèi)生。

如果是一般的商業(yè)小區(qū)，出現(xiàn)管線老化、電梯更換等大修項(xiàng)目，可以申請使用“住宅專項(xiàng)維修基金”。可是，像趙家樓這樣的老舊失管小區(qū)根本就沒有這筆錢。對此，首新屋宇總經(jīng)理宮玲心里很明白，她說，問題雖然棘手，但大家都在想辦法。只有解決了供暖和下水問題這些關(guān)系民生的基礎(chǔ)設(shè)施問題，才能獲得居民的信任，才能讓居民痛痛快快交物業(yè)費(fèi)，從而真正在老舊小區(qū)建立一套正常的物業(yè)管理系統(tǒng)。

　　記者手記

　　從“等靠要”到居民自治

“別說那么多廢話，你到我家去看看，不解決問題說多少都白搭！”居民幾句話就把社工給噎回去了。這種尬聊式的做工作讓居委會沒少遭白眼。對此，社區(qū)書記金坤范表示能理解，這么多年的失管小區(qū)，居民生活飽受困擾，“但這個膿包遲早得有人挑破。”

據(jù)介紹，大羊宜賓胡同31號院1號樓居民多為回遷居民，習(xí)慣了大雜院的生活方式及計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位宿舍服務(wù)全包的模式，尚未形成“花錢買服務(wù)”的意識。居住至今，未交一分錢物業(yè)費(fèi)。而尚存的部分產(chǎn)權(quán)單位僅負(fù)責(zé)供暖，院內(nèi)設(shè)施均不維護(hù)。

“交費(fèi)請物業(yè)”看似是個治本之策，但又是根高壓線：不少老舊小區(qū)改造陷入了先交錢還是先服務(wù)這個死循環(huán)。所以趙家樓居委會一直小心翼翼地繞著走。

居民們往往對自身權(quán)益的期望值過高，而對維護(hù)公共環(huán)境整潔有序等公共利益興趣不大。為了培養(yǎng)居民自治意識，社區(qū)組織黨員帶頭大掃除，動員居民積極參與刷墻裝燈等公益服務(wù)。“不能就這么等著，改善社區(qū)環(huán)境，能干什么先干什么！”

“黨建惠家”項(xiàng)目就是一場及時(shí)雨。專業(yè)的物業(yè)服務(wù)讓居民看到了變化，感受到了溫暖，也有了更多希望。

而社區(qū)沒有滿足維持現(xiàn)狀，還在盤算著下一步。為了解決安全問題，1號樓更換智能可視門禁。一個單元的一套門禁系統(tǒng)要七八千元，社區(qū)嘗試著要求每戶居民承擔(dān)150元。經(jīng)過不斷做工作，終于把門禁費(fèi)100%收了上來。不在乎錢多少，而是為了培養(yǎng)居民“花錢買服務(wù)”的意識，而且自己掏錢的設(shè)備居民更會珍惜愛護(hù)。

“黨建惠家”的項(xiàng)目推進(jìn)也不是一帆風(fēng)順。有居民質(zhì)疑、觀望、不配合，甚至資金緊張等問題接二連三出現(xiàn)。樓道粉刷只是先做了一二單元，三四五單元沒有繼續(xù)跟進(jìn)。居民議論紛紛，難道不做了？新舊對比的視覺效果，讓三四五單元的居民坐不住了，主動找到社區(qū)，表達(dá)改造的愿望。被動觀望的居民向前了一步，參與到家園建設(shè)中來。

社區(qū)發(fā)現(xiàn)，治理老舊社區(qū)的一攬子解決方案不現(xiàn)實(shí)，居民也接受不了太高的物業(yè)費(fèi)，那就一步一步來。年底物業(yè)試點(diǎn)半年，居民有了獲得感，認(rèn)可物業(yè)的工作，那么再提出收取清潔費(fèi)，居民就容易接受。

這兩天社區(qū)又在31號院搞活動，旁邊小區(qū)居民看到頗有些羨慕嫉妒恨。有人站在陽臺上喊話：“書記呀，什么時(shí)候輪到我們樓？陽光普照啊，別讓我們成了陰暗的角落”。聽了這話，金坤范五味雜陳，有化解隔膜后的寬慰，有托付責(zé)任的壓力，還有把老舊小區(qū)治理推進(jìn)下去的堅(jiān)定信念。羅喬欣

　　人物特寫

　　老舊小區(qū)來了新“管家”

不論什么時(shí)間出現(xiàn)在大羊宜賓胡同31號院里，“管家”于姐都是一身小立領(lǐng)的深藍(lán)色制服，統(tǒng)一的頭花發(fā)髻，黑褲黑鞋白襪子，說話不緊不慢。

原先這個老舊居民院垃圾沒人掃，樓道里滿是小廣告。于姐來了，每天早上拎著一桶水，從六樓擦到一樓，地板亮得反光。三伏天，忙前忙后的于姐汗水浸濕了工作服，但她頭發(fā)一絲不亂。于姐沒把自己定位在保潔員，發(fā)現(xiàn)問題她及時(shí)反映，設(shè)施壞了她主動報(bào)修。

然而，贏得居民的尊重不是一天兩天的事兒。早上掃院子，有居民嫌于姐太早，掃帚聲影響睡懶覺。她剛剛擦完地面，一包垃圾扔出來，湯湯水水流一地。她住在傳達(dá)室里，平時(shí)幫著引導(dǎo)停車秩序，看到外來人多問幾句，就招來不滿。對于這些，于姐只是淡然一笑。她說，慢慢的鄰里關(guān)系會越來越好。

因?yàn)楣臼亲龈叨宋飿I(yè)的，進(jìn)駐老舊小區(qū)“格調(diào)”也不能降。記者在傳達(dá)室里看到于姐竟然每天都記筆記：掃院子落葉、噴灑消毒液……公司管這叫“痕跡管理”，便于追溯問題。每周公司都會派人戴著白手套來抽查，所以于姐一點(diǎn)都不馬虎。即使工作環(huán)境變了，光可鑒人的大理石地面變成了洋灰地，锃光瓦亮的樓宇變成了狹窄陰暗的樓道，即使是干粗活兒累活兒，于姐舉手投足依然彰顯專業(yè)范兒。

　　議事廳

　　怎樣花錢買服務(wù)

居民

觀望派：我們交物業(yè)費(fèi)不成問題！花錢買服務(wù)的道理我們懂，我們也愿意多花點(diǎn)錢，享受到更好的物業(yè)服務(wù)。但前提是小區(qū)的老舊基礎(chǔ)設(shè)施必須都改了。

反對派：啊，不是說黨員活動嗎，他們打掃衛(wèi)生不是免費(fèi)嗎？還得交錢？那一年多少錢？……哦，還不少呢，其實(shí)30年都過來了，沒物業(yè)也能湊合過。

支持派：小區(qū)變化這么大，多虧了“黨建惠家”。專業(yè)的物業(yè)服務(wù)讓我們看到了改善居住環(huán)境的希望。我們支持交費(fèi)，購買合理的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

物業(yè)

首新屋宇總經(jīng)理宮玲：我對中心城區(qū)老舊社區(qū)情況表示震驚，對堅(jiān)守在社區(qū)的工作人員由衷欽佩。我們參與“黨建惠家”項(xiàng)目，動用上百人次進(jìn)行摸底調(diào)查。看著排查報(bào)告，我很受觸動，在這種基礎(chǔ)條件和環(huán)境下，要求社區(qū)做到“有求必應(yīng)”是非常困難的。通過“黨建惠家”項(xiàng)目，我們希望發(fā)揮企業(yè)的資源優(yōu)勢和專業(yè)特長，為社區(qū)貢獻(xiàn)一份力量。更進(jìn)一步，借由這個樣本，摸索出一條路，推進(jìn)失管的老舊小區(qū)實(shí)施合理而適用的物業(yè)管理。

社區(qū)

趙家樓社區(qū)書記金坤范：社區(qū)通過院委會自治自管，引導(dǎo)居民廣泛參與到老舊小區(qū)管理創(chuàng)新活動中，幫助居民樹立“花錢買服務(wù)”的意識，著力推進(jìn)小區(qū)管理由“代民作主”向“由民作主”轉(zhuǎn)化，為下一步規(guī)范實(shí)施社會化物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。

老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化落后是社會發(fā)展的遺留問題，只有加大對基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，才能滿足居民的生活需要。這方面，政府需要在人力、財(cái)力、物力方面向老舊小區(qū)傾斜，給予政策和財(cái)政支持。如建立專項(xiàng)基金，疏通排水管網(wǎng)，改造平整道路，實(shí)施小區(qū)綠化，規(guī)劃停車位，封閉小區(qū)管理等；對老舊小區(qū)物業(yè)管理制定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行差異化服務(wù)收費(fèi)。

街道

趙家樓社區(qū)專員姜波：老舊小區(qū)的物業(yè)管理涉及政府部門、街道、社區(qū)、建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個主體，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜。如房屋漏雨、供暖不足、公共設(shè)施維修等都本不在街道的管理范圍內(nèi)，但是只要居民反映問題，按照屬地管理權(quán)限，即由街道、所在社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決，但因?qū)Ξa(chǎn)權(quán)單位無實(shí)質(zhì)性的制約措施，很多問題只能是臨時(shí)應(yīng)急處理，并沒有從根本上解決，導(dǎo)致問題反復(fù)出現(xiàn)，居民認(rèn)為政府不作為，產(chǎn)生不滿情緒。

“黨建惠家”項(xiàng)目是建國門街道探索黨建引領(lǐng)老舊小區(qū)綜合治理的一次全新嘗試。下一步，街道將繼續(xù)發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，挖掘整合地區(qū)資源，引導(dǎo)居民自治自管，努力推動區(qū)域化黨建和基層治理的深度融合，讓“黨建惠家”項(xiàng)目的溫暖惠及、輻射到更多的居民家中。同時(shí)更需要各級政府相關(guān)部門發(fā)揮職能作用，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和綜合管理，在政策、財(cái)政等方面給予支持，共同改變老舊小區(qū)無物業(yè)管理等薄弱環(huán)節(jié)。

　　法律專家

義聯(lián)法律援助研究中心主任黃樂平：大羊宜賓胡同31號院1號樓所出現(xiàn)的種種問題，在老舊小區(qū)的院落樓房中極具典型性，真實(shí)地反映了居民住房商品化之前的公房管理中存在的資金缺位、物業(yè)缺位與服務(wù)缺位等問題，深層次的原因是法律與政策缺位?，F(xiàn)行法律制度主要是圍繞住房商品化來設(shè)計(jì)的，如《物權(quán)法》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定。

從長遠(yuǎn)而言，解決大羊宜賓胡同31號院1號樓的物業(yè)問題不能靠權(quán)宜之計(jì)，而是需要根據(jù)實(shí)際情況推行新的物業(yè)管理模式。第一是有必要加強(qiáng)引導(dǎo)與教育，樹立小區(qū)業(yè)主“花錢買服務(wù)”的意識，這是解決小區(qū)物業(yè)管理難題的基礎(chǔ)；第二是有必要動員包括街道、業(yè)主所屬單位與愛心企業(yè)的共同參與，解決小區(qū)由于歷史原因而無法獲得，本應(yīng)由維修基金提供服務(wù)的難題；第三，政府正在改變工作思路，由過去大包大攬的做法，轉(zhuǎn)為提供平臺，引導(dǎo)居民自治。居民充分協(xié)商達(dá)成共識，選擇合適的管理模式、管理公司，才是解決問題的可持續(xù)之道。