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不信謠不傳謠 講文明樹新風(fēng) 網(wǎng)絡(luò)安全
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樓市走向調(diào)控緊縮期 一線城市房價過快上漲將止

2016-10-10 15:06 來源:新華網(wǎng) 責(zé)任編輯:yjh
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摘要: 在熱點城市樓市持續(xù)高熱情況下,自9月30日至10月9日,北京、天津、蘇州、合肥、上海等22個城市集中出臺樓市調(diào)控政策,從限貸、限購、土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等方面進(jìn)行調(diào)節(jié)。就在昨日,成都開始實施購房貸款新政,這是繼10月1日深夜發(fā)布限購政策后,成都市出臺的又一樓市調(diào)控政策。

   在熱點城市樓市持續(xù)高熱情況下,自9月30日至10月9日,北京、天津、蘇州、合肥、上海等22個城市集中出臺樓市調(diào)控政策,從限貸、限購、土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等方面進(jìn)行調(diào)節(jié)。就在昨日,成都開始實施購房貸款新政,這是繼10月1日深夜發(fā)布限購政策后,成都市出臺的又一樓市調(diào)控政策。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,本輪調(diào)控政策出臺密度頻繁、范圍廣泛、精準(zhǔn)性強(qiáng),并且在發(fā)布政策之后繼續(xù)打補(bǔ)丁、升級加碼,開啟了全面調(diào)控。在去庫存基調(diào)不變的情況下,中國熱點城市樓市正式走向調(diào)控緊縮期。

  本輪調(diào)控有何新特點?

  中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者梳理發(fā)現(xiàn),針對熱點城市,本輪調(diào)控主要從消費端——限貸,供應(yīng)端——增加土地供應(yīng),以及資金端、市場監(jiān)管等方面著手,并且不同城市根據(jù)實際情況,因城施策。

  二線城市中,蘇州、南京、合肥、廈門“四小龍”對非本地戶籍購買首套房均提出社?;蚣{稅年限要求,二套房首付比例可與一線城市比肩,其中南京、蘇州要求有1套房未結(jié)清貸款的再購房者首付比例不低于80%,達(dá)到目前城市限貸政策的最高限。

  土地供應(yīng)方面,多數(shù)城市均提出要增加住宅用地供應(yīng),增加中小戶型市場供應(yīng)。北京、深圳、廈門重啟“90/70”政策,加之3月已有同樣政策的上海,一線城市未來中小戶型將迎來一批供應(yīng)高潮。此外,北京要求試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施,或?qū)⒁种破髽I(yè)高價拿地沖動。

  中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,總體來看,本輪政策有望通過積極抑制非理性需求逐步為市場降溫,但各城市在出臺政策時也考慮到剛需群體的合理置業(yè)需求,因此在相關(guān)政策方面都做了針對性區(qū)分,仍能保證一定規(guī)模的剛需置業(yè)需求、有保有壓,維護(hù)市場的理性運行。

  而在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來,無論調(diào)控工具是限購、限貸,還是土地政策,無非都是歷史上調(diào)控政策的“重啟”或“加碼”,本輪調(diào)控的真正不同在于背景條件不同:一是本輪調(diào)控是處在經(jīng)濟(jì)下行周期中的調(diào)控,守住增長目標(biāo)的底線和抑制資產(chǎn)泡沫之間將成為一場“刀刃上的平衡”;二是本輪調(diào)控是由地方政府競相發(fā)起和實施的調(diào)控,地方政府擁有比以往都更大的自由度和裁量權(quán);三是調(diào)控的主戰(zhàn)場已經(jīng)進(jìn)入二手房階段。

  “這是不同以往歷次調(diào)控的一個突出特點。”針對房價上漲最快、調(diào)控最嚴(yán)的一線城市,楊現(xiàn)領(lǐng)指出,這些城市已經(jīng)進(jìn)入二手房時代,70%的市場供給方是業(yè)主,而不是開發(fā)商,而且大部分業(yè)主既是賣方也是買方。“在一個以二手房交易為主體,買賣雙方為C端的市場中,調(diào)控政策的傳遞機(jī)制具有更大的不確定性。”

  調(diào)控力度有多強(qiáng)?

  財政部副部長朱光耀7日在華盛頓表示,房地產(chǎn)市場確實存在一些以投資為目標(biāo)進(jìn)行的交易,因城施策,采取有針對性的應(yīng)對措施是及時和適當(dāng)?shù)?,而且正在產(chǎn)生積極效果。

  從此次調(diào)控力度最大、涉及面最廣、影響最大的北京來看,調(diào)控的確“立竿見影”。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,國慶7天北京商品住宅共實現(xiàn)成交1154套,成交面積8.76萬平方米,日均成交量僅165套,相比中秋小長假的日均成交套數(shù)減少了161套,相比9月的日均成交量更是減少了320套。而在1154套成交當(dāng)中,商住所占比重高達(dá)88%,純商住宅7天僅簽約143套。

  從供應(yīng)情況來看,“十一”期間北京住宅市場僅有4個項目入市,共新增1012套,預(yù)售許可面積5.5萬平方米,與節(jié)前一周14盤入市的盛況已不可同日而語。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,此輪房地產(chǎn)市場過熱的根源在于天量信貸,“京8條”的調(diào)控手段采取了針對性的“去杠桿”措施,對于投機(jī)及投資需求的抑制直指根源。“多方組合重拳之下,北京樓市成交量已應(yīng)聲而降。”

  一位北京南六環(huán)熱點區(qū)域的地產(chǎn)中介表示,十一期間客戶到店量明顯減少,基本不用加班。“有的業(yè)主之前已經(jīng)買了城里的房子,所以比較著急,確實出現(xiàn)降價出售的現(xiàn)象。”

  不過,在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,除去北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)幾個城市外,其他城市政策力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如2014年930政策之前的執(zhí)行力度(46個城市限購、全面認(rèn)房又認(rèn)貸限貸),“甚至很多城市可以說是蜻蜓點水”。

  “但本輪調(diào)控在感覺上依然讓人感到害怕。”張大偉表示,原因在于這一輪房價上漲太快太集中,事實上也是杠桿利用最過度的一次上漲。“這一輪很多投資客已經(jīng)賺的盆滿缽滿,所以他們的止損線很低,一旦市場風(fēng)吹草動,很可能會放棄部分利潤離場。這種情況下,即使力度不大的調(diào)控也會出現(xiàn)踩踏效應(yīng)。”

  將產(chǎn)生多大影響?

  值得注意的是,從調(diào)控范圍來看,雖然表面上只有20多個城市出臺了新政,但這些城市卻是中國房地產(chǎn)市場城市集中度最高的地方。據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)估計,這20多個城市占據(jù)了中國二手房市場交易額的85%,新房交易額的40%,估計35%的杠桿交易會受到影響。

  張大偉也表示,這一輪收緊看似一城一策,但如此密集的出臺說明是在高層全面施壓下的集體舉動,預(yù)計未來還會有多個城市出臺政策,可能將形成20-30個城市調(diào)控政策風(fēng)暴。

  “之前的政策預(yù)期是16個房價漲幅過高過快的城市需要平穩(wěn)樓市,但隨著政策的密集出臺,一線城市輻射區(qū)域的市場也開始加入調(diào)控行列,未來房價可能上漲的城市也會跟風(fēng)出臺政策表態(tài)。”

  張大偉預(yù)計,一線城市及二線“四小龍”城市最后恢復(fù)至2014年930前的政策力度,甚至更大,二線城市中房價漲幅較高的城市,也將全面實施限購、限貸政策。“政策目的是抑制房價過快上漲,但市場并不理性,所以很快會出現(xiàn)降價的個案,如果一旦年末央行額度吃緊,房價的下調(diào)很可能會蔓延到很多城市。”

  中國指數(shù)研究院分析人士認(rèn)為,考慮到本輪政策力度,并結(jié)合歷次政策收緊后市場反應(yīng),可以預(yù)期未來樓市將逐步降溫,成交量價回調(diào)可期。各個城市因需求差異性將呈現(xiàn)出多樣化反應(yīng),如在投資投機(jī)比重較為顯著的城市,量價波動將更為明顯。而在資源稀缺供需矛盾長期存在的城市如一線城市,高位向下小幅震蕩在所難免。

  針對北京市場,郭毅表示,首付提高、信貸收緊,將使得部分客群的購房計劃被迫延期。另外由于未來自住房供應(yīng)還將加大供給,市場預(yù)期的走低,也使得部分客群的購房計劃主動延后,觀望情緒之下購房需求的萎縮將使得四季度成交量持續(xù)走低,將使得此輪房價過快上漲趨勢被終結(jié),預(yù)計四季度北京純商住宅價格走勢將趨于穩(wěn)定。(記者 李方)

  附:主要城市新一輪收緊政策

  

城市

限購

限貸(最低首付)

土地/監(jiān)管

北京

對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、社?;騻€稅繳納5年以上的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房。

首套普通自住房35%,非普通自住房40%。

二套:普通自住房(無論有無貸款記錄50%;非普通自住房70%。

加大住宅用地供應(yīng)力度,重啟90/70政策,加快自住型商品住房用地供應(yīng),試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施

上海

對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、社?;騻€稅繳納5年以上的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房。

二套:普通自住房50%;非普通自住房70%。

進(jìn)一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持住房的比例,加強(qiáng)商品住房用地交易資金來源監(jiān)管

深圳

本市戶籍成年單身人士(含離異)在本市限購1套住房;非本市戶籍社保繳滿年限提高至5年。

無房無貸:30%;

無房有貸款記錄50%;

二套房:70%。

加大住房用地供應(yīng)力度,重啟90/70政策,加強(qiáng)商品住房和商務(wù)公寓項目銷售價格管理。

廣州

本市戶籍限購2套,非本市戶籍社?;騻€稅繳滿3年限購1套

首套房:30%

二套房:已結(jié)清貸款,30%;未結(jié)清貸款,70%。

加大住宅用地供應(yīng)力度,采取競配建、競自持等多種方式有效控制地價快速上漲強(qiáng)化市場監(jiān)管

蘇州(部分區(qū)域)

本市戶籍限購3套,非本市戶籍限購1套(需提供1年及以上個稅或社保繳納證明)

首次購房:30%

無房有貸、有1套房無貸或已結(jié)清:50%

有1套房貸款未結(jié)清:80%

土地競價超過土地出讓市場指導(dǎo)價25%(不含25%)的,中止網(wǎng)上競價,轉(zhuǎn)為“一次報價出讓方式”進(jìn)行競價。

南京(主城區(qū))

本市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套;非本市戶籍限購1套(需提供1年及以上個稅或社保繳納證明)

首次購房:30%

無房有貸、有1套房無貸或已結(jié)清:50%

有1套房貸款未結(jié)清:80%

當(dāng)網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價90%時,該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。當(dāng)網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的,改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者。

合肥

在市區(qū)(不含四縣一市)范圍內(nèi),本市戶籍限購2套新房,非本市戶籍限購1套房(需提供購房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個稅或社保證明

首套房:30%;

無房有貸、有1套房無貸或已結(jié)清:40%

有1套房貸款未結(jié)清:50%

加大居住用地供應(yīng)力度,嚴(yán)格居住用地供應(yīng)條件,開展已供居住用地專項清理。加強(qiáng)商品住房銷售明碼標(biāo)價備案管理。

廈門

本市戶籍(有2套及以上住房)非本市戶籍(有1套及以上住房、無法提供2年及以上個稅或社保繳納證明的)暫停購買180m2及以下商品住房

商貸首套:30%;有1套房貸款未結(jié)清:普通商品住房,60%;非普通商品住房,70%

公積金首套房:90m2以下,20%,90m2以上,30%;2套:50%

加大住宅用地供應(yīng),重啟90/70政策。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。

杭州

部分區(qū)域非本市戶籍限購1套

有1套住房且貸款未結(jié)清50%

市區(qū)調(diào)整土地公開出讓競價方式。

天津

在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購買住房。

非本市戶籍:在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)購買首套房,40%。

加強(qiáng)住房金融監(jiān)管,加強(qiáng)新建商品住房銷售許可管理,嚴(yán)格新建商品住房價格申報制度

福州(五城區(qū))

本市戶籍(有2套及以上住房)、非本市戶籍(有1套及以上住房、無法提供1年及以上個稅或社保繳納證明的)暫停購買144m2及以下的商品住房

首套房:本市戶籍,30%;非本市戶籍40%

有1套房貸款未結(jié)清的本市戶籍家庭:40%

加大住宅用地供應(yīng)力度,適當(dāng)提高土地競買條件。加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作力度,強(qiáng)化商品房價格管理,加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管,完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管,加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)。

鄭州(部分區(qū)域)

本市戶籍(有2套及以上住房)、非本市戶籍(有1套及以上住房)限購180m2以下住房

首套房:30%;

有1套房貸款未結(jié)清:40%

擴(kuò)大居住用地供應(yīng)規(guī)模調(diào)整土地出讓條件,控制房價漲幅。嚴(yán)格新建商品住房項目銷售價格管理。

武漢(部分區(qū)域)

在武漢擁有兩套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,暫停在上述區(qū)域向其出售住房

首套房:25%;

二套房:本市戶籍,50%

居住類項目競買保證金比例調(diào)整至不低于出讓起始價的60%。加大住房有效供給。強(qiáng)化商品房預(yù)售管理。

成都

部分區(qū)域內(nèi)同一身份只能新購買1套商品住房

二套房40%

對商品住房銷售偏緊的區(qū)域,適時增加供地規(guī)模,適度加快供地節(jié)奏,有效管控土地價格。

濟(jì)南(部分區(qū)域

本市戶籍家庭已有三套住房的,暫不得再購房。非本市戶籍家庭限購一套住房。

首套房30%

二套房40%

依法嚴(yán)厲查處違規(guī)炒房、違規(guī)銷售等行為,打擊違法資金流,切實維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序

南昌(部分區(qū)域)

本市戶籍限購1套新房,不限二手房;非本市戶籍居民限購1套房。

首套房:30%;

無房有貸、有1套房無貸或已結(jié)清:40%

有1套房貸款未結(jié)清:50%

嚴(yán)格落實2016年年度住宅用地供應(yīng)計劃,加快供應(yīng)節(jié)奏,加強(qiáng)金融監(jiān)管

無錫

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向同一買受人出售多套商品住房;非本市戶籍限一套住房。

二套房40%

第二次公積金貸款30%

增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。加強(qiáng)商品住宅價格管理,加大市場監(jiān)管力度,加強(qiáng)正面輿論引導(dǎo)。

東莞

本市戶籍居民家庭限購2套,非本市戶籍居民家庭購買2套需提供1年及以上個稅或社保繳納證明

首次購房:30%

無房有貸、有1套房無貸或已結(jié)清:30%

有1套房貸款未結(jié)清:40%

適當(dāng)增加商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。商住用地溢價率超過一定比例的,由競價轉(zhuǎn)為競配人才住房或保障性住房面積或競裝配式建筑比例。

佛山(部分區(qū)域)

本市戶籍限購2套,非本市戶籍無房的限購1套,有1套住房購買2套需提供1年及以上個稅或社保繳納證明

首次購房:30%

無房有貸、有1套房無貸或已結(jié)清:30%

有1套房貸款未結(jié)清:40%

加大住房用地供應(yīng)力度,增加住房供給。要適當(dāng)控制限購區(qū)域的土地供應(yīng)節(jié)奏并適當(dāng)提高土地競買條件。

珠海

本市戶籍(有3套及以上住房)、非本市戶籍(有1套及以上住房、無法提供1年及以上個稅或社保繳納證明)暫停購買144m2及以下普通住房

首次購房:30%

無房有貸、有1套房無貸或已結(jié)清:30%

有1套房貸款未結(jié)清:40%

加大住宅用地供應(yīng)力度

完善商品房交易價格報備及信息公開制度,整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,正確引導(dǎo)社會輿論

惠州

嚴(yán)格預(yù)售制度,強(qiáng)化市場監(jiān)管

南寧

加強(qiáng)商品房預(yù)售管理、商品住宅價格監(jiān)管、房地產(chǎn)廣告管理,查處捂盤惜售行為

  (資料來源:中國指數(shù)研究院綜合整理)

責(zé)任編輯:yjh

(原標(biāo)題:新華網(wǎng))

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