樓市去庫存下半場:區(qū)域分化凸顯 調控更有針對性
摘要: “這幾天成交比較差,主要是因為我們賣得差不多了,近期還調高了價格。”在北京大興區(qū)一處中高檔樓盤工作的售樓員表示,“五一”期間來看房的購房者不多。 業(yè)內人士認為,由于整體價格較高,且一季度成交火爆,一線城市“五一”期間成交量料低于預期。目前,樓市復蘇有從一線城市擴散到二線城市的跡象,但房地產(chǎn)市場整體庫存較大,區(qū)域分化態(tài)勢將愈演愈烈。
“這幾天成交比較差,主要是因為我們賣得差不多了,近期還調高了價格。”在北京大興區(qū)一處中高檔樓盤工作的售樓員表示,“五一”期間來看房的購房者不多。
業(yè)內人士認為,由于整體價格較高,且一季度成交火爆,一線城市“五一”期間成交量料低于預期。目前,樓市復蘇有從一線城市擴散到二線城市的跡象,但房地產(chǎn)市場整體庫存較大,區(qū)域分化態(tài)勢將愈演愈烈。樓市已步入存量房時代的“下半場”。實現(xiàn)樓市軟著陸是調控的底線,政策料繼續(xù)沿著“因城施策”的軌道進行有針對性的調整。
回暖:一線“去燥” 二線“升溫”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進介紹,“五一”假期房展會的看房人不多,但這符合市場預期,主要原因有三個方面:一是現(xiàn)在整體價格偏高,很多人持觀望態(tài)度;二是一線城市購房政策比較緊,部分購房需求不能被釋放出來;三是部分需求在3月和4月提前被釋放。
這與中國證券報記者“五一”期間對北京地區(qū)部分樓盤的走訪情況一致。2日下午,中國證券報記者在上述大興區(qū)某樓盤看到,大約有三四組購房者在沙盤前咨詢項目情況,對售樓員提出要不要定一套的問題,這些購房者都表示“再考慮考慮”,均未繳納意向金。“這個區(qū)域每平方米賣4萬多,太貴了。”一名購房者對同伴說。
整體上,由于房價較高,且一季度漲幅較快,在滬深政策進一步收緊的影響下,一線城市樓市正逐步“去燥”。根據(jù)中國指數(shù)研究院5月1日發(fā)布的“百城價格指數(shù)”,4月北上廣深不再領漲,漲幅前十個城市大多為一線城市周邊城市,比如廊坊、惠州等。銷量方面,深圳、上海由于樓市調控政策出臺而成交回落,其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求,成交量上升,南京、武漢等二線城市成交繼續(xù)維持較高熱度。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布研究報告認為,從新政前后的市場數(shù)據(jù)看,上海和深圳兩個城市的政策效應開始顯現(xiàn),成交量萎縮明顯,價格略有小幅下調??傮w上看,后續(xù)此類政策效應還會繼續(xù)顯現(xiàn)。未來政策監(jiān)管的重點在于,積極推進分區(qū)管控的模式,對相關區(qū)域、具體物業(yè)類型進行差別化的市場調控。
興業(yè)證券 分析師閻常銘認為,4月份二線城市房價上漲明顯,二線城市已成為復蘇主力。從長周期來看,我國銀行業(yè)給地產(chǎn)需求端加杠桿的階段剛開始,按揭貸款占銀行總貸款比重的上升或助力房地產(chǎn)基本面向上?;谝欢€城市良好的基本面,金融機構將在一二線城市加杠桿,促進這些區(qū)域市場基本面持續(xù)上行。
庫存:總量龐大 去化各異
今年前四個月樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市的貢獻拉動,三四線城市則基本沒有反彈,這折射了中國房地產(chǎn)區(qū)域性、結構性的“冰火兩重天”現(xiàn)狀。
總量上,中國房地產(chǎn)庫存依然較大,去庫存仍是主題。 中信證券 認為,房地產(chǎn)庫存可以劃分為“已出讓未開工的土地”、“在施工未銷售的資源”和“已竣工未順利出售的房屋”三大部分。其根據(jù)一定假設測算,在2015年底,全國純住宅(不含農(nóng)村房屋,不含小產(chǎn)權房)的庫存有59.1億平方米,全部房屋的庫存有100.9億平方米。2015年,我國城鎮(zhèn)住宅廣義庫存去化周期為5.3年,所有房屋廣義庫存去化周期為7.9年。
中信證券認為,庫存量龐大仍是行業(yè)的主要問題,特別是商辦類土地出讓嚴重過剩。過去十年來,商服用地一直都占到房地產(chǎn)用地出讓30%上下的比例。而在商品房銷售中,商業(yè)物業(yè)的銷售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜歡營建商業(yè)綜合體,建造大量的商場、寫字樓和酒店,商業(yè)地產(chǎn)的供給過剩程度遠超住宅。
由于需求不同,各地樓市庫存“去化”也不同。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為,按照此前6個月商品住宅的月均成交套數(shù)倒推,北京目前約有6.66萬套商品住宅庫存的去化周期為8個月,已接近8-10個月合理去化周期的水平。
戴德梁行北中國區(qū)研究部主管陸明說,目前北京樓市出清周期保持在9到10個月左右的相對合理水平,出清周期持續(xù)降低。但三四線城市庫存壓力較大,截至2016年3月出清周期已上升至31個月左右。
諾亞研究認為,成交方面,預計2016年整體成交量不及2015年,但優(yōu)于2014年。其中,一線城市及部分庫存壓力較小的二線城市去化壓力下降,而庫存高企的三四線城市供過于求的局面年內難以改善。成交價格方面,各線樓市價格分化將進一步加劇,去化壓力大的三四線城市房價面臨下行壓力,而價格飆升的一二線城市瘋狂一段時間之后將重回理性。
調控:因城施策 盼軟著陸
近期高層強調,要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地產(chǎn)庫存,注重解決區(qū)域性、結構性問題,實行差別化的調控政策。
諾亞研究認為,去庫存仍是2016年政策調整重點,強化“分類調控”、“因城施政”將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的主旋律,整體行業(yè)政策仍保持寬松態(tài)勢。實際上,從3月底以來各地調控政策來看,差異化調控相當明顯。比如,廊坊、惠州等地緊急出臺限購、提高首付比例、規(guī)范開發(fā)商行為等政策;南京、蘇州等地也出臺限價政策,平抑房價漲幅;吉林、長沙等地通過提高貸款額度、給予財政補貼等措施刺激需求釋放,鼓勵庫存去化。這些政策的效果也開始顯現(xiàn),例如,燕郊樓市“五一”前已開始“冷凍”。
某大型開發(fā)商副總裁認為,接下來市場不太可能保持3月這么高的成交數(shù)據(jù),但總體上今年還是一個“大年”。在他看來,中國房地產(chǎn)并未“泡沫化”,仍是安全的。紐約是衡量北京、上海等核心都市的標桿,這類城市房價取決于經(jīng)濟體的財富總量、該城市住房供應能力等。目前,北京、上海的房價略低于紐約,在供應上也弱于紐約。
還有一些研究機構認為,2016年的房地產(chǎn)市場可能類似2013年的情況,“量縮價漲”或“量縮價平”,房價真正回落或許要到2017年以后。但中國城鎮(zhèn)化空間依然較大,對地產(chǎn)價格的基本面支撐也會更充足。即便不考慮政府扶持因素,在足夠的需求支持下,房價下跌也只是周期性下跌,而不會是泡沫破滅。
業(yè)內人士建議,要實現(xiàn)軟著陸有待行業(yè)長效機制的建立。這包括完善住房信息系統(tǒng),構建大數(shù)據(jù)監(jiān)管平臺;完善住房保障體系,分類調控;基于行業(yè)規(guī)模的保障房貨幣化、公積金證券化、共有產(chǎn)權等制度性探索。記者 費楊生 彭揚
責任編輯:yjh
(原標題:新華網(wǎng))
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