春節(jié)前后一般是樓市淡季，但今年春節(jié)前后的樓市卻從往年的“倒春寒”轉(zhuǎn)變到了“高溫天”。重點城市普遍暴漲，甚至出現(xiàn)搶房、業(yè)主幾次漲價、交易中心排長隊過戶等恐慌性購房現(xiàn)象。問題是，2015年下半年以來，國家在樓市政策上一直堅持因城施策、分類調(diào)控，北上廣深被排除在“去庫存”利好政策外，房價緣何暴漲呢？

　　目前，業(yè)內(nèi)有一股很有分量的聲音，認為重點城市的宏觀經(jīng)濟基本面支持樓市火爆，例如資源的吸附能力很強，人口凈流入是長期態(tài)勢；土地供給緊縮，中心區(qū)無地可供，地王此起彼伏，供求矛盾長期存在并相互推動；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，收入水平較高；高凈值人群、高收入居民集中，投資需求強烈?？偠灾@類觀點認為，重點城市的樓市是比較健康的、有基本面支撐。

　　筆者認為，固然有基本面因素的作用，但這些因素過去也存在，其他城市也存在，難以解釋近期重點城市房價暴漲。筆者認為，包括一線城市在內(nèi)的重點城市房價暴漲，首要原因就是利率水平和購房成本降至新低，杠桿水平提至新高所推動。由于外來人口凈流入，重點城市需求空間很大。截至2014年底，北上廣深適齡購房人群（25-44歲）占常住人口的比重在30%-50%之間，近年來年均流入人口在20-30萬人左右，加上支付能力不足積累的需求，以及學位房、“以小換大”等換房需求，在上述優(yōu)惠政策激勵下，購房門檻降低，這些人群加快入市，推動房價上漲。

　　此外，經(jīng)濟景氣度下行，希望樓市穩(wěn)定以托住經(jīng)濟。今年以來“去庫存”利好此起彼伏，特別是春節(jié)前后，提杠桿、降成本政策頻出，市場預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。同時，股市經(jīng)歷了從“大牛市”到“震蕩下行”的轉(zhuǎn)變，與樓市“蹺蹺板”效應(yīng)再次顯現(xiàn)，理財產(chǎn)品收益率大幅下行，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新告一段落。于是，市場上出現(xiàn)了所謂的“資產(chǎn)配置荒”，重點城市樓市成了保值增值的“安全墊”。 招商銀行( 行情 600036,買入)和貝恩資本發(fā)布的《2015中國私人財富報告》，廣東、上海、北京、江蘇、浙江等五個省市的高凈值人群數(shù)排名全國前5位，近期房價上漲也集中在這些區(qū)域。

　　筆者認為，不管是需求在政策激勵下跑步進入樓市，還是高收入人群投資樓市，這些本身都沒有問題。關(guān)鍵是，房價上漲預(yù)期強烈的情況下，各類投機需求、短期炒作入市，這或許是近期深圳和上海等重點城市房價暴漲的重要原因。由于低成本、高杠桿，個人融資很便利，房價上漲能輕松覆蓋成本，投機需求、短期炒作難以避免。據(jù)深圳鏈家的數(shù)據(jù)，2015年底以來，深圳二手住房市場投資客（明確買房非自住）占比從2015年三季度的20%上升到30%，是2011年的3倍。

　　同時，近年來互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新轟轟烈烈，近期發(fā)生的上海鏈家事件暴露出樓市場外融資的問題。在標的理想、房價上漲預(yù)期、融資便利的激勵下，以“首付貸”為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品在P2P平臺上非常受歡迎。事實上，2014年以來，平安好房、搜房網(wǎng)、 世聯(lián)行( 行情 002285,買入)和其他P2P平臺也推出類似的金融產(chǎn)品。因此，不具有首付能力的購房者也進入了市場，特別是一些獲取短期收益的客戶。這樣，房貸對于杠桿的限制，比如首套房貸首付3成、第二套房貸首付7成，或許就被突破。實際杠桿水平的抬升，會極大地刺激短期內(nèi)的需求和對房價的承受能力。

　　另外，商業(yè)銀行一直將房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)看待，在經(jīng)濟景氣度下行背景下更是如此。融360數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月23日，35個重點城市首套房貸利率全部跌破5%，降至歷史新低，北上廣深四個一線城市被各大銀行視為房貸必爭之地，相應(yīng)給予的優(yōu)惠也最多，首套房貸利率低至8.2折。而且，近年來一些中小銀行紛紛發(fā)放消費貸款、信用貸款等，這些貸款很多也流向了樓市。

　　防止房價大起大落，一直是政府在樓市管理上的基本思路。從今年1月國家統(tǒng)計局公布的房價指數(shù)看，深圳、上海、北京等地房價出現(xiàn)大漲，而且其中摻雜了投機炒作，這對穩(wěn)定金融秩序、避免資金“脫實入虛”非常不利，也起不到“穩(wěn)投資”、“去庫存”的效果。因此，政策適當干預(yù)是必要的，近期上海和南京已經(jīng)發(fā)布了相關(guān)政策。比如上海禁止中介參與炒作、故意制造緊張氣氛，南京打擊捂盤惜售，而深圳樓市調(diào)控政策經(jīng)媒體口口相傳，似乎也要呼之欲出。筆者認為，當前重點城市樓市情緒亢奮，杠桿較高，投機炒作明顯，政策抑制是必要的。

　　但同時，全國正在“去庫存”，樓市之于經(jīng)濟“穩(wěn)增長”、新型城鎮(zhèn)化“促轉(zhuǎn)型”具有雙重作用，重點城市樓市“領(lǐng)頭羊”意義也很重要，故不會實施嚴厲的打擊政策。相反，政策會有針對地抑制投機炒作、非正常加杠桿等破壞市場秩序的行為，讓房價回歸基本面驅(qū)動。因此，筆者認為，各地調(diào)控政策出臺以后，未來重點城市的樓市會有一段時間的平靜。近日，央行超預(yù)期降準，意在釋放低成本資金配合“去庫存”。由此，未來政策利好、利率和成本繼續(xù)“雙降”趨勢很明顯，甚至會出現(xiàn)負利率的預(yù)期，重點城市房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性越來越明顯，未來房價依舊會處于上漲通道。