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專家稱開放小區(qū)需居民同意

2016-02-23 10:25 來源:新華網 責任編輯:lyx
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摘要:誰有權讓小區(qū)拆圍墻?專家稱開放小區(qū)需居民同意   “已建成小區(qū)要逐步開放道路”引發(fā)熱議;專家建議已建成小區(qū)可70年土地使用權到期后再開放專家稱開放小區(qū)需居

誰有權讓小區(qū)拆圍墻?專家稱開放小區(qū)需居民同意

 

  “已建成小區(qū)要逐步開放道路”引發(fā)熱議;專家建議已建成小區(qū)可70年土地使用權到期后再開放

專家稱開放小區(qū)需居民同意

  《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》近日印發(fā),其中提出,加強街區(qū)的規(guī)劃和建設,分梯級明確新建街區(qū)面積,原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,實現(xiàn)內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節(jié)約利用。“原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”這句話,昨日引發(fā)熱議,已建成小區(qū)誰有權決定開放?今后沒有封閉式小區(qū),是否意味著小區(qū)不再有物業(yè)?小區(qū)開放后安全如何保證?對于這些公眾關心的問題,昨日記者采訪了相關專家。

  1 現(xiàn)有小區(qū)為何需要拆掉圍墻?

  去一個不遠的地方,從地圖上看,明明直線距離很近,但實際上一個龐大的院子橫在眼前,要過去的話,只能繞過大院或小區(qū),走很遠的路才能到達目的地,這是不少市民日常生活中都會遇到的問題。

  城市規(guī)劃專家說,其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄,甚至要更寬,但擁堵的很大一個原因,就是城市支路等毛細血管不通暢,道路微循環(huán)不好。

  此前在網絡上流傳的一張照片也顯示,從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京,能看到蛛網一般密布的干路支路,而北京地區(qū)只看得到成片的大院、小區(qū)和稀疏的城市道路。

  國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示,西方國家城市發(fā)展一直是小街區(qū),路網密,不會像我們一些城市經常出現(xiàn)交通毛細血管堵塞的情況,

  而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網交通,而且從多個方面影響了城市生活。專家說,大部分生活性的街道上,應該有更良好的關系。人走在街道上,有一些小商店,有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場所等,會讓人很舒服。而如果走在一條街上,旁邊只是圍墻,你就會覺得這條路很長。

  記者了解到,此前北京的規(guī)劃部門也對大院拆墻透綠進行了探索和努力。比如結合具體項目,如果是大院里的項目要改擴建申請調整規(guī)劃,規(guī)劃部門就會要求其將大院里的一些支路,隨著項目建設騰退干凈,地上沒有建筑物,將來如果拆了院墻,這些支路就有通行的可能性。

  2 誰有權讓小區(qū)開放內部道路?

  北京市房協(xié)秘書長陳志認為,對于已有小區(qū)是否開放,應該充分尊重小區(qū)土地的使用權人——業(yè)主的權利。

  他說,一個小區(qū)使用的土地,無論是小區(qū)內建設道路、綠地,還是建設住宅樓的土地,都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權,建設完成后出售給業(yè)主,而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”。同時,《物權法》中規(guī)定,小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的,產權屬于全體業(yè)主。因此,對于已有的小區(qū)來說,是否開放,應該由業(yè)主共同決定。

  北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說,意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,用了“逐步”一詞。他認為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權70年到期時再變更,或小區(qū)住宅樓已經無法居住需重建時再變更。

  昨日有人提出,小區(qū)的綠地、道路等是否計入到買房時公攤面積,如果是的話,小區(qū)開放應給買房的業(yè)主予以補償。

  專家表示,就北京而言,小區(qū)的綠地、道路等是沒有計入到買房的公攤面積中的。這些面積屬于業(yè)主共有面積,業(yè)主擁有土地使用權,但不是分攤面積。

  中國政法大學教授王衛(wèi)國認為,政府的出發(fā)點是好的,但推行時應尊重大家意愿和需求。

  王衛(wèi)國表示,小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的,從產權來講屬于小區(qū)業(yè)主,按照物權法的規(guī)定,住宅小區(qū)的土地使用權是屬于小區(qū)內部業(yè)主的共有,這些道路不只有通行功能,還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外,完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題,政府不能強行推行,要尊重《物權法》。

  3 開放使用小區(qū)道路如何補償?

  如何釋放小區(qū)中的道路資源?王衛(wèi)國認為,從法律上講,政府要協(xié)商推進,比如與小區(qū)業(yè)主大會必要協(xié)商,還要進行補償。

  同時,要區(qū)別對待,不能一刀切,“在一些地方道路非常稀缺的情況下,要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調;對于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求,圍墻打開對于緩解交通沒有實質性的意義,反而增加了安全隱患,就應保證小區(qū)內道路的生活功能,以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。

  此外,對于單位大院,王衛(wèi)國表示,比住宅小區(qū)的問題要簡單一些,很多是國有單位,但也有一些企業(yè)單位,因此也不能一概而論。

  這里面的關鍵問題是土地使用權,它包括兩類,劃撥土地使用權和出讓土地使用權。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權,而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權還是出讓土地使用權。

  王衛(wèi)國表示,劃撥土地使用權是無償取得的,這個使用權政府可隨時收回,只要適當補償即可;對于出讓土地使用權,政府強制收回時必須是出于公共利益的需要,收回中還需要論證,并進行補償。補償包括退回土地使用權剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設成本,以及由此給居民帶來不便進行的補救措施,包括如噪音、污染等一系列問題,都要統(tǒng)籌進行。

  4 街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消?

  北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說,新建小區(qū)街區(qū)化,從理論上講是做得到的。比如在香港、澳門,就有不少都是以單獨的樓棟為單元。

  那如果都是單獨的樓棟,沒有了小區(qū),沒有了小區(qū)內的道路和綠地,那是否還需要物業(yè)?是否還要交物業(yè)費?

  對此,樓建波說,所謂物業(yè),是負責小區(qū)的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施,也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設施,只是按照屆時的規(guī)劃來確定。

  “物業(yè)的本質不會變,只是管理服務的方式會有所變化。”樓建波說,因此物業(yè)公司不會消失,業(yè)主們仍然需要物業(yè)公司提供服務,只是服務形式的變化,如過去是一個小區(qū)封閉起來,門口有保安值守,將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守,而開放后的道路上則由警察來巡邏。

  至于道路開放后是否會切割小區(qū),造成物業(yè)不好管理?樓建波認為這也不是問題,“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開了,并沒有影響到物業(yè)管理。”

  同時,樓建波建議,在具體執(zhí)行時不能“一刀切”,應根據實際情況逐步推進。“街區(qū)制是一個系統(tǒng)工程,不能分割開。比如街區(qū)制的一大目的就是打開大院或小區(qū),形成微循環(huán)的道路,那么如果三個小區(qū)挨著,一個小區(qū)打開了,另外兩個沒有打開,道路還是循環(huán)不了,反而成為了斷頭路。”

  5 圍墻打開怎么保障小區(qū)安全?

  推行街區(qū)制后,很多人擔心,以后小區(qū)的物業(yè)如何管理?小區(qū)的安全隱患是不是會增加?中國人民公安大學治安學院教授王太元認為,這個問題不能一概而論,不是所有小區(qū)打開就會影響安全,也不是所有小區(qū)打開就對交通有利,要看小區(qū)的封閉狀態(tài)和大交通之間的關系才能確定。

  王太元表示,所有的小區(qū)全部推行街區(qū)化是不科學的,有些社區(qū)不適合開放,比如小區(qū)內道路以及周圍條件環(huán)境并不適合開放,因此應該實事求是、因地制宜。在推行時,需要進行大量的調查工作,如社會治安各種手段相互協(xié)調的工作等等。

  此外,王太元指出,小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來解決,封閉也不能解決安全問題,要靠管理和防范等多個方面,如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。

  小區(qū)打開后,通行車輛多了,噪音問題如何解決,是否會擾民?王太元認為,首先要看擾民到什么程度,通過調查研究,判斷通行之后是否安裝隔音墻,對于不同的問題。包括噪音,涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進行解決,不能一刀切。

  6 學區(qū)房劃分是否會受街區(qū)影響?

  中國教育科學研究院研究員儲朝暉表示,原來城市設計中,單位大院比較多,這與行政管理體制相關,單位管一切,之后逐漸由單位制管理向社區(qū)管理的方向逐漸轉變,從其他國家的城市管理經驗看,這是一個大趨勢。

  對學區(qū)房和擇校來說,與以前單位邊有個很好的學校有直接關系,如之前北京取消的共建學校,就屬于單位和學校的共建?,F(xiàn)在,城市管理理念在逐漸的改變。

  因此,小區(qū)打開后對學區(qū)房可能會有一定影響。儲朝暉分析說:“街道和小區(qū),是過去學區(qū)如何劃分主要考慮的一個重要因素。未來小區(qū)打開后,如果不改變街道的管轄,應該不會有太大的直接影響,如果打開后改變街區(qū)的管轄,可能會影響到學區(qū)房”。

  儲朝暉認為,對于學區(qū)房應總體考慮,一方面,一個好學校是長期積累起來的,周圍居民也較為穩(wěn)定,除了新建小區(qū),要改變是一個長期的過程,不會出現(xiàn)劇烈的變化;另一方面,學區(qū)房從推動教育均衡來說,屬于浮在水面上的“浮標”,顯示水位在哪里,但不要把目標盯著浮標,實際問題是教育均衡問題,這個問題解決之后浮標自然會往下降,“學區(qū)房只是浮標,如果水位改變,浮標高低也會改變。水位就是指房子的價值” 。

  最后,儲朝暉表示,作為城市社區(qū)管理,從長期發(fā)展來看,從公共資源提供上應該注重公平、均衡,公共服務職能應由政府整體考慮,而不是根據社區(qū)和周圍單位部門過多掛鉤。(記者馬力 沙璐) (實習編輯 王夢潔)

 

責任編輯:lyx

(原標題:新華網)

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