在房地產(chǎn)化解庫存問題上，既要有短期在房貸、稅費(fèi)、公積金以及購房補(bǔ)貼方面的舉措，同時(shí)，需要在農(nóng)民工市民化的其他公共政策上下更大的力氣。

    12月14日召開的中央政治局會(huì)議，作為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前的定調(diào)會(huì)，對(duì)明年的經(jīng)濟(jì)工作提出總的要求和政策的著力點(diǎn)，為即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定一個(gè)政策基調(diào)。

    本次政治局會(huì)議再次明確提出“要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”這意味著，面對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的巨大挑戰(zhàn)，2016年，在房地產(chǎn)政策層面，中央將通過力度很大的組合拳幫助穩(wěn)定房地產(chǎn)的預(yù)期，從而在某種程度上穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)，避免房地產(chǎn)投資的持續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)蔓延到金融領(lǐng)域，引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。

    回顧中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的變遷，從過去最早的“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”，到后來的“增加有效供給”，到今天的“化解庫存”，說明中國房地產(chǎn)已經(jīng)迎來了真正的行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)：住房已經(jīng)從以前的短缺到了今天的過剩。在中國住房進(jìn)入過剩階段之后，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)最重要拉動(dòng)力的好日子基本已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)已經(jīng)從中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎很有可能成為中國經(jīng)濟(jì)的拖累。

    中國住房的庫存究竟有多少，在數(shù)據(jù)殘缺的情況下，很難對(duì)目前全國住房庫存有一個(gè)精確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，但是，我們?nèi)匀豢梢詮囊恍?shù)字的勾連關(guān)系看出中國房地產(chǎn)目前供應(yīng)過剩的事實(shí)：一是按照官方數(shù)據(jù)，目前中國人均居住面積已經(jīng)差不多超過了35平米，這意味著房地產(chǎn)已經(jīng)基本告別了短缺；二是按照官方的口徑，待售面積超過6.9億平米，在建面積超過70億平米，已經(jīng)批準(zhǔn)待建的面積超過30億平米，再加上小產(chǎn)權(quán)房，以及各種無法納入統(tǒng)計(jì)口徑的住房，住房庫存至少在130億平米左右。可以說，目前除了一線城市、重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)城市，絕大多數(shù)的住房已經(jīng)足夠，至少80%以上的城市住房供應(yīng)過剩，這是中國房地產(chǎn)的最大的基本面，房地產(chǎn)用了短短10多年的時(shí)間，就從短缺走到了過剩。

    特別是，由于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大差異，考慮到未來的城鎮(zhèn)化，一線城市、重點(diǎn)城市，以及未來人口流入的以中心城市為核心的城市群，需求仍然旺盛，這些城市的房地產(chǎn)至少在10年內(nèi)沒有太大的問題。但關(guān)鍵是，三四線及以下的城市，一方面，戶均套數(shù)早已經(jīng)超過了1.2套，該有房的都已經(jīng)有了，沒房的未來的需求也是屈指可數(shù)。這些城市消化住房庫存的關(guān)鍵是有吸引就業(yè)的產(chǎn)業(yè)，有吸引落戶的比較好的教育醫(yī)療等公共服務(wù)，而這些又恰恰是三四線城市最缺乏的。這意味著，化解庫存的政策希望和農(nóng)民工市民化的期待在某種程度上存在著差距：農(nóng)民工希望在可以提供就業(yè)和良好的公共產(chǎn)品的地方買房，而不是去到三四線城市去買房。

    這意味著，未來化解庫存的房地產(chǎn)政策本質(zhì)上絕非為化解庫存而化解庫存，如果真的希望未來成為市民的農(nóng)民工成為買房的主力人群，就必須在戶籍制度、在中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)，農(nóng)民工只有在一個(gè)城市里有就業(yè)，子女的教育醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對(duì)他才有意義。

    就此而言，我認(rèn)為，在房地產(chǎn)化解庫存問題上，必須要有真正的組合拳，既要有短期在房貸、稅費(fèi)、公積金以及購房補(bǔ)貼方面的舉措，同時(shí)，更重要的要認(rèn)識(shí)到，要真正回到“人的城鎮(zhèn)化”這個(gè)主題上，需要在農(nóng)民工市民化的其他公共政策上下更大的力氣，需要重新定位中小城市在中國的未來。很顯然，這是一個(gè)真正的巨大的制度變革，需要真正的公共政策的再造。否則，僅僅為了化解住房庫存而寄希望于農(nóng)民工買房，那是很不現(xiàn)實(shí)的。當(dāng)農(nóng)民工真的成為一個(gè)城市平等的一員的時(shí)候，房子才是他真正的歸宿和精神家園。馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)者）