再度量化寬松 房價又要暴漲了嗎?
摘要: 國慶假期剛過,央行就接連實施了兩條新的信貸刺激政策,一條是刪除了實施已有20年之久的商業(yè)銀行75%存貸比監(jiān)管指標。即原本銀行吸收100元的存款,只能放出75元的貸款,
國慶假期剛過,央行就接連實施了兩條新的信貸刺激政策,一條是刪除了實施已有20年之久的商業(yè)銀行75%存貸比監(jiān)管指標。即原本銀行吸收100元的存款,只能放出75元的貸款,另外25元必須留存下來。而取消存貸比以后,理論上,那25%也可以放貸。只此一項,就有人估計,可以增加7萬億的可貸款量,樓市股市將成為資金的重要入口。
如果說上述的新政是釋放了大量的可流動資金,那么另一條新政則是可以通過貸款再抵押輕易獲得更多的資金。
10月11日,中國人民銀行在前期山東、廣東開展信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點形成可復制經(jīng)驗的基礎上,決定在上海、天津、遼寧、江蘇、湖北、四川、陜西、北京、重慶等9省(市)推廣試點。目前全國有11個省(市)開展信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點。
有人這樣形象地解釋“信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款”:先貸一百萬,質(zhì)押后減去一定折扣(比如30%)后可以再貸款(70萬)。
不難看出,無論是購房人還是房企,在新的信貸政策下,獲得錢的門檻進一步降低,也意味著買房將更加容易,一些聲音認為此次的金融刺激將類似于2008年時的4萬億救市,將再次拉著房價暴漲。但《北京青年報》在采訪了多位業(yè)內(nèi)人士后發(fā)現(xiàn),雖然地產(chǎn)圈對于新政策刺激購房的作用非??春茫⒉徽J為會像2008年那樣開啟房價的無節(jié)制地大漲。
量化寬松下銀行追著放貸款
國慶假期后實施的兩個新信貸政策,被專家解讀為中國版的新一輪量化寬松政策,取消存貸比,再實行信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款后,有人預期可向市場釋放出7萬億,甚至10萬億的資金。在這樣的情況下,各大銀行都開始了積極動員放貸款。
去年底在北五環(huán)買房的張女士,在國外度假時接到銷售的電話,說房子提前封頂了,讓她聯(lián)系銀行準備貸款的事宜,并且要一個月內(nèi)辦理完手續(xù)。但等到張女士回國時,距離開發(fā)商的期限只剩兩周時間了。焦急的張女士本以為到了年底,銀行貸款額度會收緊,房貸審批怎么也要一兩個月,會錯過約定的時間。但令她意外的是,她把所有貸款材料湊齊后,僅過了3個工作日,銀行的核查電話就打來了,只是簡單地問了幾個問題后她就順利通過了核查,最后趕在開發(fā)商的期限前,總額400余萬元,按照首套房88折計算的房貸就順利獲批。
“以前總是看到報道說年底銀行放貸慢,卻沒想到自己辦時這么順利。”張女士表示,和她一起買房的業(yè)主們,也都在十幾個工作日左右,就拿到了貸款。
鏈家網(wǎng)研究院李巧玲告訴北青報記者,以往在年底,銀行貸款額度出現(xiàn)緊張是很普遍的現(xiàn)象,說一個半月放款往往拖到2個月,甚至有一段時期客戶要將近半年才可以拿到尾款,不過今年這個現(xiàn)象基本沒有出現(xiàn),目前客戶手續(xù)齊全的話,從面簽到拿到尾款,最快只需要一個月的時間,從銀行得到的反饋是,貸款額度比較充足。
不僅是個人信貸,許多銀行還在追著開發(fā)商放貸款。某大型房企在東壩項目的負責人私下對北青報記者表示,銀行做事普遍是錦上添花,少有雪中送炭。前兩年樓市調(diào)控,開發(fā)商勒緊褲腰帶過日子時,想找銀行貸款難上加難,但如今各家房企的房子賣得都不錯,回款也有保障,并不缺錢,銀行卻追在后面放貸款。就十一過后這一周時間里,就有三家銀行找上門來和他談合作。
能夠更輕易地獲得貸款,讓上述負責人并不著急賣房回款,他認為可以等一等,待市場進一步轉暖后,通過更高的溢價賣房來償還貸款。
滾雪球式的信貸刺激或將拉高樓市
無論是買房人還是賣房的開發(fā)商都感覺到今年獲得銀行的錢更容易了。事實上,銀行的信貸寬松政策并不是十一后突然實施的,從2014年全國樓市降溫之后,政策就不斷出現(xiàn)放松基調(diào)。限外令松綁,不再限制境外機構和個人在大陸購房;公積金貸款不斷降低門檻,最低首付款比例由30%降低至20%;年內(nèi)連續(xù)的降準和降息刺激;非限購城市首套房商貸首付比例最低降至25%;以及現(xiàn)在新實施的信貸刺激,短短半年之內(nèi),出臺的新政策全都被認為將刺激樓市,多項政策結合在一起的滾雪球效應,在業(yè)內(nèi)看來將保證今年樓市交易的繁榮。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為,今年在對購房需求影響最大的房貸政策環(huán)節(jié),可謂“窮追猛打”式的放松。無論是公積金還是商業(yè)貸款的買房人,都將以更快的效率和更大的規(guī)模來獲取買房資金。這也導致一些像北京這樣的熱點城市,房價出現(xiàn)了上漲。
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,截至10月6日,北京國慶長假期間的商品房住宅簽約套數(shù)為353套,二手房住宅簽約套數(shù)為55套。從成交價格看,商品住宅成交均價為每平方米24780元,同比上漲16.8%,創(chuàng)下了歷年國慶黃金周的新高。
對此,李巧玲認為,中秋假期和國慶假期相連,使得人們更傾向于外出旅游,但樓市成交仍舊表現(xiàn)不俗,第二周更是出現(xiàn)了大步回暖的現(xiàn)象,表明當前樓市人氣很旺。另外,9月以來央行陸續(xù)出臺進一步寬松的金融政策,使得購房難度再次下降,并與9月30日提出在不限購城市推行首套貸款首付比例降至25%的政策,這釋放出國家將進一步提振房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信號,購房人對于樓市價格的預期也明顯上升。
再現(xiàn)房價大漲幾乎不可能
盡管接連的新政刺激樓市出現(xiàn)了漲價,正如十一樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)的一樣。但對于市場上流傳的此輪刺激相當于2008年4萬億刺激,將拉升房價暴漲的理論,卻并未在業(yè)內(nèi)獲得認可。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為,當年的4萬億刺激,因為沒有限制流向,直接間接甚至超過30%的資金流向了房地產(chǎn),也對房地產(chǎn)形成了刺激。而如今的量化寬松政策,目的并不是為了直接刺激樓市,更多是扶持實體經(jīng)濟,但對樓市來說仍偏利好,表明寬松政策是未來的大方向。只不過這種利好,難以支撐2008年后的暴漲。
另外,龍頭房企們并不差錢,也導致如今的刺激政策很難大幅推高房價。數(shù)據(jù)顯示,許多房地產(chǎn)公司都發(fā)行了巨額的公司債,且利率次第下行。比如,萬科9月25日發(fā)行的2015年第一期50億元公司債券,利率僅3.5%,創(chuàng)下新低。
再有就是,限購導致的投資需求被明顯遏制,雖然個別樓盤尤其是商住樓仍有較大的投資比例,但最重要的住宅市場,投資被限購控制的依舊很嚴,而如果投資需求不能順利流入樓市,再寬松的貨幣刺激,也難以形成2009年、2010年那樣的房價失控暴漲。
最后,數(shù)據(jù)顯示,北京樓市住宅的成交均價已經(jīng)突破3萬元/平方米,而高端住宅更是動輒10萬元/平方米,已經(jīng)處于非常高的價位,在這樣的基數(shù)面前,大幅增長甚至翻番都是很難達到的。因此,業(yè)內(nèi)分析人士預計,政策刺激下,買房成本的降低會刺激更多購房人入市,但也不必太過擔心房價會因此出現(xiàn)無節(jié)制地暴漲。(李桁)
責任編輯:yjh
(原標題:新華網(wǎng))
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