一線樓市“金九銀十”成色難斷
摘要: 9月15日,“金九”已度過二分之一,但從目前樓市的表現(xiàn)來看,8月底的數(shù)個利好政策未能讓疲軟的樓市“火”起來,“金九”可謂異常冷清。
9月15日,“金九”已度過二分之一,但從目前樓市的表現(xiàn)來看,8月底的數(shù)個利好政策未能讓疲軟的樓市“火”起來,“金九”可謂異常冷清。值得注意的是,受三四線城市房地產(chǎn)市場不景氣的影響,一線城市一改上半年突出的表現(xiàn),成交量大幅下滑。CRIC數(shù)據(jù)顯示,9月上半月一線城市商品住宅成交144萬平方米,環(huán)比下滑20%。但另一方面,一線城市的房價卻繼續(xù)高漲前行,地價也頻繁刷新紀(jì)錄,陷入了“量跌價漲”的怪圈。
降溫 成交量大幅下滑
記者從北上廣深等一線城市了解到,9月前兩周住宅成交量除上海有小幅上漲、廣州持平外,北京、深圳下滑幅度超過20%。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示,北京9月前兩周新建住房成交3470套,比8月同期4462套下滑22.2%。深圳9月前兩周成交2059套,與8月同期2690套相比下降23.4%。
而從成交面積來看,四個一線城市則是全面下跌。CRIC研究中心最新數(shù)據(jù)顯示,北京9月上半月成交面積40萬平方米,環(huán)比下降14%。上海成交50萬平方米,環(huán)比下降18%,廣州、深圳則分別成交33萬平方米與21萬平方米,分別下降26%與22%。
深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛表示,9月首周,深圳有2個住宅項目入市。這兩個項目,其中一個銷售率勉強(qiáng)達(dá)到8成,另一個銷售率僅為6.5成。“較低的銷售率以及較高的銷售均價反映出當(dāng)前的市場熱度已經(jīng)大不如前。”
CRIC研究中心研究員楊科偉則認(rèn)為,“9.3”小長假拖累上半月成交量。值得注意的是,雖然小長假的確影響了部分地區(qū)的銷售,但不可否認(rèn)的是8月就有明顯的下滑趨勢。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,8月北上廣深成交量整體降幅超過20%。
對此,楊科偉認(rèn)為,隨著前期政策效力的遞減,購房者的購買熱情降低了。另外,7、8月供應(yīng)不足使需求難以充分釋放,也對當(dāng)前成交量有所拉低。再加上上半月房企營銷力度有限,鮮有項目推出較大力度的“讓利”、“促銷”,這也在一定程度上影響成交量的回升。
怪圈 樓市現(xiàn)“量跌價漲”
在成交量下降的同時,一線城市房價卻繼續(xù)保持高漲趨勢。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,北京一手房交易價格指數(shù)環(huán)比上漲1.08%,同比上漲5.51%;上海方面,8月環(huán)比上漲1.77%,同比上漲9.31%;廣州方面,則環(huán)比上漲1.03%,同比上漲4.62%;深圳方面,8月價格指數(shù)則仍然高達(dá)5.07%,同比上漲23.96%。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,由于成交量的萎靡往往發(fā)生在價格下降之前,所以目前樓價仍然慣性沖高。如果成交量繼續(xù)保持下跌態(tài)勢,不排除房價會有一定的調(diào)整。另一方面,由于一線城市土地稀缺,近期拍地價格屢創(chuàng)新高,也進(jìn)一步影響入市房產(chǎn)價格。
數(shù)據(jù)顯示,截至9月13日,北上廣深成交7宗住宅土地,平均溢價率超過34.53%,平均樓面價達(dá)到1.73萬的年內(nèi)最高點。
而除了北京,在上海、深圳等一線城市,豪宅化已經(jīng)成為一線城市純商品房市場共同特征。上半年以來,北京、上海、深圳6萬/平方米以上高單價樓盤銷售量均大幅增長。其中,上海上半年銷售單價6萬/平方米以上高單價樓盤共成交2299套,遠(yuǎn)超2014年同期的621套,銷售金額較去年大幅增長232%。北京同比增長146%,深圳同比增長84%。從成交額占比情況來看,北京和上海高總價樓盤成交額同比增幅分別達(dá)到32%和27%。
對此,中指院認(rèn)為,在一線城市逐步進(jìn)入存量房時代的背景下,新建住房的價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制逐步向供應(yīng)端偏移,土地價格的飛漲使開發(fā)商不得不提升產(chǎn)品定位來實現(xiàn)盈利。這在很大程度上加速了一線城市價格飛漲,使得住宅產(chǎn)品被高端化。
由于庫存高企、資金鏈承壓、利潤巨減,房企不得不選擇高房價模式提高利潤。根據(jù)上市房企2015年中報數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,142家上市房企上半年負(fù)債合計接近3.4萬億元,同比增長13%,平均負(fù)債率為76.8%,創(chuàng)下近年來的峰值。與此同時,中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至9月8日,共有138家房企公布半年報,總存貨金額高達(dá)2.48萬億元,同比漲幅達(dá)12%。庫存漲幅超過50%的房企多達(dá)16家,占全部企業(yè)的11%,綠地、萬科、保利、招商4家企業(yè)庫存超過千億元。
在此背景下,房企資金鏈緊張程度不言而喻。再加上房企平均利潤已下滑至不足10%,僅為9.1%,這讓房企的資金更為緊張。
有分析稱,一線城市超過20的房價收入比本已處于不合理區(qū)間,若“量跌價漲”趨勢不改,一線城市將難以支撐過高房價,甚至出現(xiàn)泡沫風(fēng)險。
看市 “金九銀十”成色難斷
“從近期成交情況看,8月底實施的降準(zhǔn)降息對于深圳樓市短期提振作用不大。地產(chǎn)市場的情緒仍然承受著市場熱度下降的負(fù)面影響。”張大偉說。但他認(rèn)為,隨著供應(yīng)的增加,市場信心的重振,“金九銀十”仍值得期待。
中原地產(chǎn)監(jiān)測的22個城市數(shù)據(jù)顯示,重點項目推售套數(shù)連續(xù)兩周環(huán)比上升,以保障9月市場的充足貨源。二手住宅市場上周成交量雖受到小長假影響有所回落,但一線城市業(yè)主和經(jīng)理人對市場的信心均出現(xiàn)提升。目前,京滬穗深中原報價指數(shù)均環(huán)比上漲,漲幅在0.1至8.3個百分點之間;滬穗深中原經(jīng)理指數(shù)同樣集體上漲,漲幅在0.8至2.1個百分點之間。
的確,對于一線城市的需求來說,庫存仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,北京8月商品房庫存1025萬平方米,消化周期僅為8.9個月,同比下滑47%;廣州8月庫存904萬平方米,消化周期8.5個月,同比下調(diào)36%;上海、深圳方面消化周期更低至6個月和5.9個月,分別同比下調(diào)52%與70%。
王飛表示,從9月首周數(shù)據(jù)來看,開發(fā)商仍然有所擔(dān)憂,持觀望態(tài)度,都希望在“金九銀十”獲取較大利潤。在宏觀環(huán)境仍然面臨多重風(fēng)險的情況下,隨著開發(fā)商加大推盤力度,預(yù)計“金九銀十”的后半段樓市成交量或有所上升,但成交價格將因房企之間激烈競爭受到一定的壓力。
責(zé)任編輯:yjh
(原標(biāo)題:新華網(wǎng))
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