房地產(chǎn)企業(yè)生存拐點(diǎn)正在到來(lái)
摘要: 房企數(shù)量由增轉(zhuǎn)降的歷史性拐點(diǎn)正在到來(lái)。2011年之前的約十年,行業(yè)利潤(rùn)率很高,而2011年開(kāi)始,行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑,微利項(xiàng)目、甚至虧損項(xiàng)目越來(lái)越多?! 〗展嫉?
房企數(shù)量由增轉(zhuǎn)降的歷史性拐點(diǎn)正在到來(lái)。2011年之前的約十年,行業(yè)利潤(rùn)率很高,而2011年開(kāi)始,行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑,微利項(xiàng)目、甚至虧損項(xiàng)目越來(lái)越多。
近日公布的142家上市房企2015年中報(bào)顯示,上半年負(fù)債合計(jì)近3.4萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)13%,平均負(fù)債率為76.8%,創(chuàng)下近年峰值,超過(guò)四成負(fù)債率超過(guò)70%紅線。凈利潤(rùn)率只有約9%,相比2013年已顯著下滑約3個(gè)百分點(diǎn)。
這組數(shù)據(jù)說(shuō)明了哪怕是上市公司型的房企,日子也并不好過(guò)。負(fù)債率超過(guò)70%,屬于風(fēng)險(xiǎn)增加的區(qū)域。在樓市繁榮期,部分房企高負(fù)債,就意味著高杠桿,這是有利于快速擴(kuò)張的。但在市場(chǎng)平穩(wěn)期或低迷期,仍出現(xiàn)高負(fù)債,多屬經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)。
截至今年7月末,全國(guó)商品房待售面積為66259萬(wàn)平方米,其中商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)18.1%。今年以來(lái)全國(guó)樓市復(fù)蘇,但是區(qū)域差異明顯,一線城市顯著回暖,二線城市有所反彈,而廣大三四線城市復(fù)蘇乏力,住宅庫(kù)存仍處歷史偏高水平。
上市公司業(yè)績(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)承壓,而更多的中小房企的經(jīng)營(yíng)壓力更是在繼續(xù)惡化之中。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明,2005年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)5.6萬(wàn)家,2013年增至9.1萬(wàn)家,其中僅在受金融危機(jī)沖擊后的2009年房企數(shù)量略有下降。
從房企數(shù)量變化來(lái)看,看似并無(wú)壓力加大的跡象;其實(shí)不然,房企數(shù)量由增轉(zhuǎn)降的歷史性拐點(diǎn)正在到來(lái)。房企數(shù)量一般與全國(guó)新房銷量呈正相關(guān)。1998年以來(lái),我國(guó)新房成交量不斷增長(zhǎng),其中僅2008年和2014年下降。全國(guó)新房銷量未見(jiàn)歷史大頂,房企數(shù)量不可能大幅下降,因?yàn)槭前错?xiàng)目公司統(tǒng)計(jì)的。2014年全國(guó)房企數(shù)據(jù)尚未公布,很可能再次出現(xiàn)下滑,也就是說(shuō),2014-2017年間很可能將會(huì)出現(xiàn)歷史高點(diǎn)。
筆者曾經(jīng)指出,2011年全國(guó)房企購(gòu)地量事實(shí)上已經(jīng)見(jiàn)到歷史大頂,2013年全國(guó)新開(kāi)工量也已是見(jiàn)到歷史大頂,2016年或2017年全國(guó)新房銷售將也很可能見(jiàn)到歷史大頂。所以房企數(shù)量很可能在2013-2017年見(jiàn)到歷史大頂。另外,近兩三年行業(yè)并購(gòu)案例越來(lái)越多,這從融創(chuàng)的頻頻行動(dòng)即可管窺。這也會(huì)加速房企數(shù)量見(jiàn)頂。
如果從更大的視角和格局觀察,其實(shí)2011年已經(jīng)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)黃金時(shí)代與白銀時(shí)代的分界線。2011年之前的約十年,行業(yè)利潤(rùn)率很高,絕大部分時(shí)間段,開(kāi)發(fā)商不管大中小,過(guò)得都是胡吃海喝的蜜日子。而2011年開(kāi)始,行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑,微利項(xiàng)目、甚至虧損項(xiàng)目越來(lái)越多。三四線城市中小房企的苦苦掙扎自不必說(shuō),即便是在一線城市風(fēng)光搶地的那些大房企,誰(shuí)又敢拍胸脯保證高價(jià)地一定能帶來(lái)高利潤(rùn)?
因此,以歷史的眼光看長(zhǎng)期趨勢(shì),必定會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商退出這個(gè)行業(yè),而繼續(xù)呆在這個(gè)行業(yè)的多數(shù)企業(yè)也將轉(zhuǎn)型,這是一個(gè)行業(yè)的宿命。但并不代表這個(gè)行業(yè)的完結(jié)。一方面二手房市場(chǎng)規(guī)模將越來(lái)越大,另一方面城市更新將一直存在。另外,新房開(kāi)發(fā)行業(yè)的集中度還將繼續(xù)提高,10-20家大型房企的營(yíng)收規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。這個(gè)行業(yè)的游戲還將繼續(xù),只是玩家哭多笑少。(楊紅旭)
責(zé)任編輯:yjh
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